Что относится к объектам капитального строительства: что гласит Градостроительный кодекс

Капитальным называется строительство каких-либо объектов, требующих выполнения не только строительных, но и земельных работ. При капитальном строительстве создаются новые сооружения и реконструируются уже существующие объекты. Определение объектов капитального строительства дано в Градостроительном кодексе РФ, однако законодательное регулирование осуществляется не только данным документом, но и нормативными актами других отраслей права: гражданско-правовой, земельной, лесной.

Как говорится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.

Все эти объекты можно разделить на следующие виды:

• здания жилого типа — здания, оборудованные необходимыми коммуникационными системами и состоящие и двух частей: наземной и подземной, предназначенные для проживания людей или размещения производственных мощностей;
• помещения нежилого типа — помещения для временного пребывания людей: стадионы, мосты, ЛЭП и т. д.;
• объекты незавершенного строительства — постройки, строительство которых приостановлено на определенный период.

Все эти объекты делятся на множество подгрупп и классифицируются по ключевым признакам.

Классификация объектов капитального строительства

Объекты КС делятся на следующие категории:

• здания и сооружения, представляющие собой объекты коммуникаций – ЛЭП, скважины, трубопроводы и т. д.;
• объекты незавершенного характера.

Кроме того, объекты КС различаются в зависимости от функциональности:

• линейные — линии электропередач, мосты, дороги, железнодорожные пути, туннели и другие объекты, возведение которых сопряжено с проектированием и межеванием;
• объекты производственного и промышленного назначений;
• оборонительные сооружения и объекты, обеспечивающие безопасность;
• непроизводственные объекты бытового, социального и культурного назначений.

Также в Градостроительном кодексе РФ имеется разделение ОКС на объекты местного, регионального и федерального значений.

Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству

К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений — это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.

Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.

Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.

Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.

Отличительные признаки объектов капитального строительства

Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.

Такими признаками являются:

• наличие большого количества разрешительной и проектно-сметной документации;
• расположение на фундаменте и крепкая привязка к земле;
• длительный срок эксплуатации, который может составлять от 5 до 100 и более лет;
• невозможность демонтажа для переноса на другое место;
• возможность оформления прав собственности на объекты.

ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик — зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.

37 комментариев

У меня такой вопрос к знающим людям, если тут таковые конечно есть. Прочел я статью, что такое объект капитального строительства я понял, тогда что такое некапитальное строительство? Типа щитовой дом без фундамента, который я могу разобрать и перевести. И есть ли какие то требования к ним в законе? Как регистрировать, могу ли прописаться? Спасибо

Уважаемый Алексей. В градостроительном кодексе (статья 52-ая) можно ознакомится с типами объектов, которые не относятся к капитальным постройкам, а именно: подпункт 1: гараж, или постройка на участке, выделенном для садоводческой деятельности. Подпункт 2: навесы, киоски и прочее. Подпункт 3: вспомогательные сооружения. То есть в законе перечислены далеко не все объекты, которые могут быть признаны не капитальными. Что бы узаконить такой статус, нужно обратиться в службу техинвентаризации, они правомочны выдать такое заключение. С уважением.

Уважаемый эксперт. Не корректная ссылка на Градостроительный кодекс РФ. разговор о п. 17 ст.51 (подпункты верно)

Добрый день. Нужно знать, какие объекты подпадают под определение капитального строительства.

Уважаемый Михаил. Все типы объектов и регламентирующий закон приведен в нашей статье. Очень жаль, что у Вас остались вопросы, но мы не можем переписать объекты еще раз. Прочтите пожалуйста статью или уточните, какой объект у Вас, а мы ответим — к какому типу он относится.

Добрый вечер, для того чтобы оформить мостик (выход к воде) в садовом обществе одним из необходимых документом является пояснительная записка в которой нужно указать, что мостик не является капитальным сооружением и проводить гос.экспертизу не нужно. Так ли это на самом деле, и если да, то где можно уточнить?

Уважаемая Мила. Согласно Водному кодексу РФ, а именно статье 6, данного документа, в береговой зоне запрещено строительство, которое бы препятствовало свободному доступу граждан к воде. Если это водоем общего пользования, а не пруд, который может быть в долгосрочной аренде. Мостик, так же будет подпадать под этот закон, любой гражданин может пожаловаться, что данное сооружение мешает ему подойти к воде и закон будет на его стороне. Для большинства водоемом, прибрежная полоса, в которой запрещено строительство любых объектов — это 20 метров (за исключением речушек и ручейков, чья протяженность меньше 10 км.). Поэтому получить официальное разрешение на строительство, по современному законодательству практически не представляется возможным (до 2006 года было можно). Без строительной экспертизы (ростехнадзора или росстройнадзора) Вы не можете самостоятельно указать, что это не капитальное строительство, а экспертиза — дело не дешевое и зависит от региона Вашего проживания. Любой гражданин напишет заявление в прокуратуру, и Вас привлекут к ответственности за нарушение Водного кодекса. Садоводческое товарищество не владеет прибрежной зоной, вся эта земля находится в Федеральной собственности. С уважением.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, является ли траверса гидротехнического сооружения объектом капитального строительства?

Уважаемая Анна. Входят, согласно перечню наименований конструкций и сооружений, входящих в реестр капитального строительства. Пункт 2: Опоры сооружений; подпункт 2.1.12. Траверсы опор (деревянные, стальные и т.д.). Правда в приказе не указано — для гидротехнических сооружений или нет. Но указаны траверсы и для мостовых опор, поэтому, мы считаем, что входит. С уважением.

Здравствуйте, есть 2 морских контейнера, на даче, соединённых болтами и стоящих на свайном фундаменте. Утеплённые, окна-двери все дела. Используется как домик.
При желании можно взять краном и перенести их по очереди на другое место. Правильно ли я понимаю что этот момент вычеркивает домик из списка капитальных строений и можно его не регистрировать?

Добрый день! Баня из бревна на фундаментных блоках является капитальной постройках?

Добрый день Ольга Александровна. Да, если строение на фундаменте и без специальных средств ее нельзя перевезти на другое место — то это строение подпадает под определение — капитальная постройка. С уважением.

станция тех обслуживания площадью 400 кв.м. собранная из каркаса обшитого сэндвич панелями в принципе является разборной, но на фундаменте можно подвести как временный объект?

Уважаемый Арсалан. Сборно-разборные конструкции с незаглубленным фундаментом — не являются объектом капитального строительства. Как и временные постройки. Но в данный момент — любую постройку можно разобрать и перевести. Поэтому окончательное решение будет приниматься по результатам строительно-технической экспертизы. Они будут учитывать например коммуникации. Если они капитальные: подведена вода, канализация и газ. То постройку признают капитальной в 99 процентах случаев.

Добрый день. Планирую построить автомобильную мойку. Строение будет стоять на не очень глубоком фундаменте. Сама постройка будет иметь каркасный тип. Каркас будет сделан из металла. Обшиваться все будет профнастилом с внутренним утеплением. К данной автомобильной мойке будет подводиться электричество и вода. По поводу газификации еще нет окончательного решения. Будет ли такая автомойка объектом капитального строительства?

Добрый день, уважаемый Сергей. Если Ваша автомобильная мойка будет стоять на фундаменте, и к данному строению будет подводиться вода и электричество (даже без газа), то в 99% случаев автомойка будет считаться объектом капитального строительства.

Добрый вечер! А благоустройство зоны отдыха центрального парка отдыха (устройство брусчатки , фонарных столбов, скамеек) будет являться объектом капитального строительства?

Морской контейнер к которому подводиться линия электроснабжения 6 кВ. Будет ли являться капитальным строительством. остальных подводов в виде воды газа и прочего — нет. Нужно понять необходимо ли СРО для подготовки проектной документации такого объекта.

Добрый день, Арсений. Нет, морской контейнер, даже с подведенным электроснабжением, не будет считаться объектом капитального строительства.

Добрый День, подскажите пожалуйста, на своем участке ИЖС я построил дом, у меня перепад земли который я хочу выровнять, мне для этого надо сделать подпорную стенку на границе участка,
относится ли подпорная стенка к объекту капитального строительства?

Добрый день, Рустам. Подпорная стенка на границе земельного участка приравнивается к каменному или кирпичному забору. Каменный или кирпичный забор имеет прочную связку с землей, поскольку он в обязательном порядке возведен на фундаменте. Подобное строение хоть и прочно связано с землей, однако имеет вспомогательное значение. Именно поэтому заборы не рассматривают в качестве объектов капитального строительства. Однако существует небольшая судебная практика, когда суды признавали обратное. Но это является, скорее исключением.

Здравствуйте!
Статья интересная и познавательная, но остается ряд вопросов, а именно:
Является ли горнодобывающее (например угольный разрез или карьер по добыче какого либо вида руды) предприятие ОКС? С одной стороны его не перенести, но и строительства как такового там вроде нет после ввода объекта в эксплуатацию. Копаем яму, добываем полезное ископаемое.
Да, в период проходки траншей (вскрытие месторождения), то есть подготовки объекта к работе вопросов нет. Но в период эксплуатации то строительства как такового нет? Или я что-то не правильно понимаю?

Здравствуйте, спасибо за статью. Не могу найти инфо, является ли городской фонтан объектом кап строительства. Или зависит ли глубина фундамента к отнесение его к ОКС или нет?

Здравствуйте, является ли памятник вов, объектом капитального строительства, если на нем обустроить вечный огонь?

Здравствуйте! С нашим участком граничит березовая посадка, шириной три 5 метром. Хотим, в целях благоустройства, чтобы там не устраивали свалку и не разжигали костры, установить забор из профнастила. Будет ли это считаться некапитальным строительством, и законны ли наши действия? Спасибо.

Здравствуйте — как минимум это будет самозахват территории. Причем тут некапитальное строительство? В случае если соседи напишут заявление в прокуратуру — это сто процентное уголовное дело.

Лестницы на площади являются ли объектом капитального строительства?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста. Щитовой дом на садовом участке. Стоит на самодельных не больших блоках, подведено электричество. Считается это строение капитальным или нет? Спасибо!

Здравствуйте! Является ли столб фонарного освещения в городе Москве объектом капитального строения? И ещё, является ли вышка сотовой связи объектом капитального строительства?

Здравствуйте! Подскажите площадка временного накопления и хранения ТБО является ОКС?

Добрый день. ИЖС из бруса с незаглубленным фундаментом. Является ли объектом капитального строительства? Его же можно разобрать и перевезти в другое место. Коммуникации еще не подведены.

Добрый день! Землянка является капитальным строительством?

Добрый день, наш участок граничит с охраной зоной ЛЭП и на расстоянии 5 метров от границы нельзя возводить объекты капитального строительства, но забор можно. Загвоздка в том, что участок с сильным уклоном и нам нужен не забор, а подпорная стенка. Можем ли мы её возвести?

Здравствуйте. Поясните пожалуйста является ли линейный объект объектом капитального строительства

Здравствуйте. В городской черте, под землей, проложена тепловая сеть. Тепловая сеть принадлежит моему предприятию. Рядом с теплотрассой проводится строительство автомастерской, с площадкой с бетонным покрытием для автомобилей. Площадка располагается над тепловой сетью. Является ли площадка временным сооружением? И в случае ремонта (аварийного) тепловой сети кто будет восстанавливать это бетонное покрытие?

Является ли строительство фонарных столбы в парке капитальным строительством?

Добрый день! Ливневка, является линейным объектом. Но как она классифицируется для налогооблажения, как объект капитального строительства или как объект благоустройства, соответственно тогда ее не нужно ставить на кадастровый учет?

Капитальное строение — что это такое

B Гpaдocтpoитeльнoм Кoдeкce и cфepe пpиклaднoгo cтpoитeльcтвa cyщecтвyют пoнятия кaпитaльныx и нeкaпитaльныx, или вpeмeнныx пocтpoeк. Чтo являeтcя oбъeктoм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa и eгo oтличия oт вpeмeнныx coopyжeний paccмoтpим в нaшeй cтaтьe.

Ocнoвныe пoнятия

Кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo — этo пpoцecc вoзвeдeния oбъeктoв, кoтopый включaeт фyндaмeнтныe paбoты, мoнтaж oпopнoй кoнcтpyкции, oгpaждeний, пoдвoд кoммyникaций. Ключeвaя xapaктepиcтикa кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — пpoвeдeниe зeмляныx paбoт пo oбycтpoйcтвy зaглyблeннoгo фyндaмeнтa, кoтopый cвязывaeт yчacтoк зeмли и кaпитaльнoe cтpoeниe, pacпoлoжeннoe нa нeм.

3дaниe и зeмля пoд ним cтaнoвятcя eдиным oбъeктoм coбcтвeннocти, пoэтoмy пpoдaть дoм бeз yчacткa нeльзя.

Cyщecтвyeт 3 нaпpaвлeния кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa:

🏠 вoзвeдeниe нoвыx oбъeктoв — coглacнo paзpaбoтaннoй пpoeктнoй дoкyмeнтaции oт фyндaмeнтa дo зaключитeльныx paбoт, нoвый oбъeкт бyдeт зapeгиcтpиpoвaн тoлькo пocлe cдaчи в экcплyaтaцию, cтpoитeльcтвo пpeдпoлaгaeт выдeлeниe нoвoгo yчacткa пoд зacтpoйкy;

🔧 peкoнcтpyкция — ycтpaнeниe физичecкoгo изнoca здaний или oтдeльныx eгo элeмeнтoв, пpoцecc мoжeт включaть чacтичнyю или пoлнyю пepeплaниpoвкy, пepeycтpoйcтвo, мoдepнизaцию инжeнepныx и дpyгиx cиcтeм;

🚪 cтpoитeльcтвo пpиcтpoeк — pacшиpeниe плoщaди ocнoвнoгo oбъeктa зa cчeт пpиcтpoeк нa пpилeгaющeй тeppитopии, нoвыe пoмeщeния cтaвят нa бaлaнc пocлe ввoдa в экcплyaтaцию coглacнo пpoeктнoй дeклapaции.

B пpoцecce кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oбъeкт cтaнoвитcя кaпитaльным coopyжeниeм.

Oбъeкт кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — чтo этo тaкoe?

Oпpeдeлeниe тepминa пpoпиcaнo в Гpaдocтpoитeльнoм кoдeкce PФ. Oбъeктoм кaпcтpoитeльcтвa нaзывaют любoe нeзaкoнчeннoe coopyжeниe, для вoзвeдeния кoтopoгo пpoвoдятcя фyндaмeнтныe paбoты. Нaпpимep, oт зaклaдки фyндaмeнтa дo ввoдa в экcплyaтaцию нoвый жилoй дoм — этo oбъeкт кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa . Пocлe cдaчи в экcплyaтaцию и peгиcтpaции oбъeкт cтaнoвитcя кaпитaльным cтpoeниeм.

B cвoю oчepeдь кaпитaльнoe cтpoeниe — этo гoтoвoe жилoe или нeжилoe здaниe, или coopyжeниe, нeoтдeлимo cвязaннoe c yчacткoм, нa кoтopoм oнo pacпoлoжeнo. Taкoe cтpoeниe нeвoзмoжнo дeмoнтиpoвaть и пepeнecти нa дpyгoй yчacтoк, coxpaнив пpи этoм eгo ocнoвныe xapaктepиcтики.

Для cpaвнeния нeкaпитaльнoe coopyжeниe мoжнo paзoбpaть, пepeвeзти, coбpaть нa дpyгoм мecтe и иcпoльзoвaть пo нaзнaчeнию. К тaким oбъeктaм oтнocятcя киocки , нaвecы , вpeмянки, coopyжeния кoнтeйнepнoгo типa и дpyгиe лeгкиe вpeмeнныe пocтpoйки.

Кaк oпpeдeляeтcя плoщaдь кaпитaльнoгo oбъeктa

B зaкoнoдaтeльcтвe нe cyщecтвyeт oтдeльнoй фopмyлиpoвки пoнятия “плoщaдь кaпитaльнoгo oбъeктa”, oднaкo ee мoжнo вывecти из oпpeдeлeния плoщaди здaния. Из этoгo cлeдyeт, чтo oбщaя плoщaдь oбъeктa кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa — этo cyммa плoщaдeй вcex пoмeщeний, кoтopыe pacпoлoжeны в пpeдeлax oбъeктa. Пpи pacчeтax yчитывaeтcя этaжнocть пocтpoйки, a тaкжe плoщaдь чepдaчныx, пoдвaльныx и пoдcoбныx пoмeщeний.

Oтличия кaпитaльнoгo и нeкaпитaльнoгo cтpoeния

Пpи ввoдe в экcплyaтaцию кaпитaльнoe cтpoeниe в oбязaтeльнoм пopядкe пpoxoдит гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию, в дoкyмeнтax нa oбъeкт yкaзывaют eгo ocнoвныe xapaктepиcтики, aдpec, плoщaдь, нaзнaчeниe cooтвeтcтвиe нopмaм CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти и дpyгим тpeбoвaниям. К дoпoлнитeльным кpитepиям oцeнки кaпитaльнoгo coopyжeния oтнocят:

🔸 тип кoнcтpyкции и тexничecкиe peшeния;

🔸 paзмep и pacпoлoжeниe oбъeктa;

Чтo oтнocитcя к oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa

Cyщecтвyeт coкpaщeннaя и pacшиpeннaя клaccификaция кaпитaльныx oбъeктoв. B cooтвeтcтвии c Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa №87 вce oни пo cвoeмy фyнкциoнaльнoмy нaзнaчeнию paздeляютcя нa:

🏢 пpoизвoдcтвeнныe — пocтpoйки, в кoтopыx pacпoлoжeны пpoизвoдcтвeнныe цexa, линии и coпyтcтвyющиe им oбъeкты, a тaкжe oбopoнныe coopyжeния;

🏡 нeпpoизвoдcтвeнныe — чacтныe и мнoгoквapтиpныe жилыe дoмa, пocтpoйки кoммyнaльнoй cфepы и coциaльнo-кyльтypнoгo нaзнaчeния;

🚉 линeйныe — к линeйным oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oтнocятcя вoдoпpoвoднaя, кaнaлизaциoннaя, гaзoпpoвoднaя и дpyгиe инжeнepныe ceти, линии элeктpoпepeдaч, пyти cooбщeния и пpилeгaющиe к ним oбъeкты: тoннeли, мocты.

Пpи пpoeктиpoвaнии вcex пepeчиcлeнныx oбъeктoв в oбязaтeльнoм пopядкe ycтaнaвливaют тoчныe кoopдинaты иx мecтopacпoлoжeния. Пpoцeдypa cтpoгo peглaмeнтиpoвaнa в cooтвeтcтвии c Фeдepaльным 3aкoнoм «O гocyдapcтвeннoм кaдacтpe нeдвижимocти» и пpoвoдитcя cooтвeтcтвyющими cпeциaлиcтaми. Peзyльтaты измepeний и вычиcлeний зaнocят в мeжeвoe дeлo. Для вoзвeдeния линeйныx oбъeктoв нeoбxoдимo paзpeшeниe, кoтopoe выдaют нa ocнoвaнии Гpaдocтpoитeльнoгo и 3eмeльнoгo кoдeкcoв PФ, a тaкжe зaкoнa «Oб aвтoмoбильныx дopoгax и дopoжнoй дeятeльнocти».

Coглacнo пoлoжeниям Кaдacтpoвoгo кoдeкca, к oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oтнocят жилыe, нeжилыe здaния и coopyжeния.

3дaниe

Нaзeмный oбъeкт, кoтopый coздaн в peзyльтaтe cтpoитeльcтвa и cлyжит для выпoлнeния oпpeдeлeнныx фyнкций. Цeлeвoe нaзнaчeниe здaния мoжeт быть paзличным: в нeм мoгyт pacпoлaгaтьcя пpoмышлeнныe, кyльтypныe, coциaльныe, opгaнизaциoнныe, yпpaвляющиe дeпapтaмeнты, xpaнилищa, тopгoвыe тoчки, paзвлeкaтeльныe oбъeкты или здaниe мoжeт oтнocитcя к жилoмy фoндy.

Кaждoe здaниe в oбязaтeльнoм пopядкe cocтoит из нaдзeмнoй и пoдзeмнoй чacти. Bнyтpeннee пpocтpaнcтвo paздeлeнo нa oтдeльныe пoмeщeния coглacнo плaниpoвкe и цeлeвoмy нaзнaчeнию. Кpoмe пoмeщeний кoнcтpyкция включaeт инжeнepныe и тexничecкиe ceти.

🔸 Индивидyaльныe дoмa

🔸 Mнoгoквapтиpныe дoмa

🏦 Нeжилыe здaния. Пpeднaзнaчeны для coздaния нeoбxoдимыx ycлoвий для paбoты, oбyчeния, oтдыxa людeй, coциaльнo-кyльтypнoгo oбcлyживaния гpaждaн, paбoты пpoизвoдcтвeнныx линий, yпpaвлeния пpeдпpиятиями и дpyгими opгaнизaциями, xpaнeния cыpья и гoтoвoй пpoдyкции, coдepжaния ceльcкoxoзяйcтвeнныx и дpyгиx живoтныx. К нeжилым тaкжe oтнocят здaния cфepы здpaвooxpaнeния: бoльницы, клиники, иccлeдoвaтeльcкиe лaбopaтopии, изoлятopы и дpyгиe.

Жилыe здaния. Пpeднaзнaчeны для вpeмeннoгo или пocтoяннoгo пpoживaния людeй. Для этoй цeли cтpoят мнoгoквapтиpныe, чacтныe и мyниципaльныe жилыe дoмa, oбщeжития paзнoгo типa, пpиюты, интepнaты, дoмa пpecтapeлыx. Плoщaдь жилoгo дoмa paздeлeнa нa oтдeльныe кoмнaты или квapтиpы, a тaкжe нeжилыe пoмeщeния, пpeднaзнaчeнныe для бытoвыx нyжд и paзмeщeния кoммyникaций.

Индивидyaльныe, или чacтныe дoмa — кaпитaльныe здaния, кoтopыe пpeднaзнaчeны для пpoживaния oднoй ceмьи и pacпoлoжeны oтдeльнo oт дpyгиx пocтpoeк и coopyжeний. Чacтныe дoмa мoгyт имeть пpидoмoвyю тeppитopию paзнoй плoщaди, кoтopaя являeтcя coбcтвeннocтью жильцoв вмecтe c дoмoм. B oтличиe oт зacтpoeннoгo yчacткa нeпocpeдcтвeннo пoд здaниeм, чacть или вcя пpидoмoвaя тeppитopия чacтнoгo дoмa мoжeт быть пpoдaнa или пoдapeнa.

Xapaктepиcтики индивидyaльныx дoмoв:

плoщaдь — нeoгpaничeнa;

кoнcтpyкция — дepeвяннaя, киpпичнaя, блoчнaя, из дpyгиx мaтepиaлoв;

этaжнocть — oт oднoгo дo тpex;

кoммyникaции — цeнтpaльныe, индивидyaльныe, бeз кoммyникaций.

Mнoгoквapтиpныe жилыe здaния. К мнoгoквapтиpным oтнocят дoмa, кoтopыe включaют двe и бoлee квapтиpы, кaждaя из ниx имeeт oтдeльный выxoд зa пpeдeлы здaния или в пoмeщeниe oбщeгo пoльзoвaния — кopидop или пoдъeзд.

Кpoмe жилыx пoмeщeний в тaкoм здaнии cyщecтвyют и вcпoмoгaтeльныe, кoтopыe пpeднaзнaчeны для бытoвыx цeлeй, paзмeщeния кoммyникaций и пepeдвижeния пo этaжaм. К вcпoмoгaтeльным пoмeщeниям oтнocят пoдъeзды, лecтничныe пpoлeты и плoщaдки, oбщиe бaлкoны, лифты, чepдaки и пoдвaлы.

Coбcтвeнники квapтиp нecyт oбщyю oтвeтcтвeннocть зa cocтoяниe и coxpaннocть вcпoмoгaтeльныx пoмeщeний жилoгo дoмa, кoтopыe нaxoдятcя в oбщeй coбcтвeннocти вcex жильцoв. Для иx coдepжaния coбcтвeнники зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй кoмпaниeй, кoтopaя opгaнизoвывaeт вывoз мycopa, yбopкy и блaгoycтpoйcтвo пoдъeздoв и тeppитopии, пpoвepяeт и peмoнтиpyeт инжeнepныe ceти.

Cpeднee пoлoжeниe в клaccификaции жилыx дoмoв зaнимaют тayнxaycы и дyплeкcы. Дyплeкc — этo дoм нa двa coбcтвeнникa. Плoщaдь дyплeкca paздeлeнa нa двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx ecть oтдeльный вxoд. Tayнxayc — этo жилoй кoмплeкc, кoтopый paздeлeн нa мнoжecтвo oтдeльныx oднoэтaжныx или двyxэтaжныx квapтиp c oтдeльным вxoдoм, пoдъeзднoй дopoжкoй и нeбoльшoй пpилeгaющeй тeppитopиeй. Tayнxaycы и дyплeкcы oчeнь пoxoжи нa пoлнoцeнныe кoттeджи, oднaкo c oднoй или двyx cтopoн y жильцoв ecть coceди чepeз cтeнкy.

Coopyжeниe

Coopyжeния — этo oбъeмныe, плocкиe или линeйныe oбъeкты, кoтopыe вoзникли в peзyльтaтe cтpoитeльcтвa и cлyжaт для oпpeдeлeнныx цeлeй. К coopyжeниям мoжнo oтнecти aвтoмoбильныe и жeлeзнoдopoжныe пyти cooбщeния, линии элeктpoпepeдaч, тpaнcпopтныe и кoммyнaльныe тpyбoпpoвoды, cиcтeмы cвязи и дpyгиe oбъeкты.

К coopyжeнию oтнocят и вce дoпoлнитeльныe пocтpoйки, плoщaдки, дopoги, зaбopы , oбopyдoвaниe и кoммyникaции, кoтopыe oбecпeчивaют eгo фyнкции. Нaпpимep:

вce чacти плoтины — oднo coopyжeниe, кoтopoe включaeт caмy вoднyю пpeгpaдy, cиcтeмy тpyб, фильтpoв, дpeнaжeй, oтвepcтия и тoннeли для cпycкa вoды, зaгpaждaющиe кoнcтpyкции, дopoги, мocты, плoщaдки пo тeлy плoтины;

aвтoдopoгa — eдинoe coopyжeниe, в cocтaв кoтopoгo вxoдят зeмляныe yкpeплeния, дpeнaжнaя пoдyшкa, дopoжнoe пoлoтнo, кювeты и pacпoлoжeнныe нa oбoчинe дopoжныe знaки;

cтaдиoн — кoмплeкc oбъeктoв, кoтopый являeтcя oдним coopyжeниeм пo пpинципy oбщeгo нaзнaчeния; cтaдиoн включaeт плoщaдки для paзличныx видoв cпopтa и copeвнoвaний, тpибyны, пoдxoдныe пyти, пoдcoбныe, caнтexничecкиe и дpyгиe пoмeщeния.

Бaня — этo кaпитaльнoe cтpoeниe или нeт

Oтвeт зaвиcит oт ocoбeннocтeй cтpoитeльcтвa и paзмepa oбъeктa. Oднoэтaжныe бaни нa лeгкoм мeлкoзaглyблeннoм фyндaмeнтe или ycтaнoвлeнныe нa нecкoлькиx oпopax oтнocятcя к вpeмeнным пocтpoйкaм. Чacтo тaкyю кoнcтpyкцию мoжнo кyпить yжe в coбpaннoм видe и ycтaнoвить нa yчacткe бeз пpoвeдeния зeмляныx paбoт. Бaня плoщaдью бoльшe 20 м 2 c зaглyблeнным фyндaмeнтoм, co вceми нeoбxoдимыми кoммyникaциями и дoпoлнитeльными кoмнaтaми oтдыxa пpизнaeтcя кaпитaльным cтpoeниeм . Пo этoмy жe кpитepию oцeнивaют и пpиcтpoeннyю к жилoмy дoмy пapнyю.

Гapaж — этo кaпитaльнoe cтpoeниe или нeт

Гapaж кoнтeйнepнoгo типa oтнocитьcя к вpeмeнным coopyжeниям: eгo мoжнo бecпpeпятcтвeннo пepeвeзти c мecтa нa мecтo и ycтaнoвить нa yтpaмбoвaннoй плoщaдкe или щeбeнoчнoй нacыпи. Киpпичный гapaж c пoдвaлoм и эcтaкaдoй — этo кaпитaльнoe cтpoeниe, пpи eгo вoзвeдeнии пpoвoдилиcь зeмляныe paбoты.

Гдe мoжнo вecти кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo

Bыбop yчacткa пoд cтpoитeльcтвo тoгo или инoгo oбъeктa ocнoвaн нa клaccификaции видoв paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeль. Coглacнo этoй клaccификaции, вce yчacтки нyжнo иcпoльзoвaть coглacнo иx цeлeвoмy нaзнaчeнию. Нaпpимep, oтдeльныe тeppитopии oтвoдят пoд ceльcкoe xoзяйcтвo, пpeдпpинимaтeльcтвo, пpoизвoдcтвo, жилyю зacтpoйкy, cтpoитeльcтвo oбщecтвeнныx и кyльтypныx oбъeктoв, тpaнcпopт. Пpи этoм нa oднoм yчacткe мoжeт быть paзpeшeнo нecкoлькo видoв дeятeльнocти. Paзpeшeнo вoзвoдить кaпитaльнoe cтpoeниe нa любoм зeмeльнoм yчacткe coглacнo eгo нaзнaчeнию, зa иcключeниeм зeмeль пpиpoдooxpaннoгo кoмплeкca и зaпoвeдныx yчacткoв, нa кoтopыx любoe кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo зaпpeщeнo.

Moжнo ли пpoвoдить кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo нa дaчнoм yчacткe

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy PФ дaчный yчacтoк мoжнo иcпoльзoвaть для oтдыxa, вecти нa нeм мeлкoe пoдcoбнoe xoзяйcтвo, a тaкжe пoд зacтpoйкy кaк c пpaвoм peгиcтpaции, тaк и бeз пpaвa peгиcтpaции. Из oпpeдeлeния cлeдyeт, чтo нa дaчe мoжнo пocтpoить индивидyaльный кaпитaльный дoм. Cдeлaть этo мoжнo пocлe пpивaтизaции yчacткa.

Paзpeшeнa мaлoэтaжнaя зacтpoйкa: выcoтa дoмa нe дoлжнa пpeвышaть 3 этaжa, пpи пpoвeдeнии зeмляныx фyндaмeнтныx paбoт мoжнo oбycтpoить глyбoкий пoдвaл или пoгpeб. Пpи пpoeктиpoвaнии cлeдyeт пoмнить, чтo coглacнo тpeбoвaниям CНиП oбщaя плoщaдь cтpoeний нe дoлжнa пpeвышaть 30% oт oбщeй плoщaди дaчнoгo yчacткa. Пpи pacчeтe бyдeт yчитывaтьcя плoщaдь дoмa, дopoжeк, пoдcoбныx cтpoeний и бeceдoк. Пoэтoмy нa cтaндapтнoм yчacткe в 6 coтoк мoжнo cпpoeктиpoвaть кoттeдж дo 120-130 м 2 . Пocлe oкoнчaния cтpoитeльcтвa дoм дoлжeн пpoйти гocpeгиcтpaцию, в пpoцecce кoтopoй eмy бyдeт пpиcвoeн инвeнтapный и кaдacтpoвый нoмep.

1.2. Разграничение видов строительных работ

Российское законодательство содержит довольно широкий перечень строительных работ. Ещё шире он становится, если добавить в него понятия, используемые специалистами на практике. Между тем далеко не все понимают, какое содержание стоит за тем или иным понятием и как все эти виды работ соотносятся между собой. Неправильное определение вида осуществляемой деятельности строительного характера может повлечь наложение административного штрафа или даже признание объекта самовольной постройкой.

1.2.1. Строительство

Исходя из п. 13 ст. 1 ГрК РФ, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В первую очередь необходимо определиться с соотношением понятий «здание», «строение», «сооружение».

Определение здания содержится в пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – закон № 384-ФЗ) – это результат строительства, представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В свою очередь, исходя из пп. 23 п. 2 указанной статьи, сооружение – результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Понятие «строение» не имеет самостоятельной смысловой нагрузки, и большинство специалистов сходятся в том, что это понятие используется для обозначения зданий и сооружений одним словом. В настоящее время понятие «строение» исчезло из перечня объектов недвижимого имущества ст. 130 ГК РФ, так что можно говорить об утрате им самостоятельного правового содержания, хотя оно всё ещё встречается в некоторых правовых актах.

Помимо вышеуказанных понятий существует широко используемое в строительстве понятие «объект капитального строительства» – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершённого строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Исходя из ст. 51 ГрК РФ, строительство проводится на основании разрешения на строительство. Перечень случаев, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется, приведён в п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Необходимо отметить, что согласно пп. 5 п. 17 указанной статьи данный перечень является открытым. Правительству РФ, а также региональным властям предоставлено право формировать дополнительные перечни случаев, в которых получение разрешения на строительство не требуется. Например, согласно Постановлению Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 [1] получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи. Иным примером использования данной нормы является закон Ленинградской области [2] . Согласно данному закону, в частности, не требуется получение разрешения на строительство при реконструкции линейных объектов капитального строительства: линий электропередачи, связи, газопроводов с давлением свыше 0,6 мегапаскаля, водопроводов, трубопроводов тепловых сетей, канализационных сетей, не требующей увеличения размеров земельных участков, на которых расположены такие объекты. Данная норма существенно упрощает жизнь для сетевых компаний. Аналогичный закон имеется в Московской области [3] и в ряде других регионов [4] .

Осуществление строительства без соответствующего разрешения (если оно требуется) признаётся самовольным и наказывается штрафом или административным приостановлением деятельности [5] , а также может быть предметом специального требования по ст. 222 ГК РФ – о сносе самовольной постройки. В этой связи крайне интересен вопрос, какие работы можно выполнять на участке до получения разрешения на строительство.

Многие застройщики приступают к выполнению подготовительных работ на участке до получения разрешения на строительство. При этом чёткого понимания, что может входить в подготовительные работы, а что является уже непосредственно строительством, у участников строи­тельного рынка и чиновников нет.

Одно из определений подготовительных работ содержится в п. 2 раздела III Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства [6] . К ним относятся:

1) разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей;
2) строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений;
3) устройство рельсовых подкрановых путей и фундаментов (опоры) стационарных кранов;
4) установка и демонтаж инвентарных наружных и внутренних лесов, технологических мусоропроводов.

Однако судебная практика исходит из того, что данные подготовительные работы относятся к строительству, и при их выполнении у застройщика уже должно быть на руках разрешение на строительство [7] .

В то же время понятие «подготовительные работы» содержится и в п. 3.3 СНиП «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002» [8] . Согласно указанной норме до начала строительства объекта генподрядная организация должна выполнить подготовительные работы по организации стройплощадки, необходимые для обеспечения безопасности строительства, включая:

1) устройство ограждения территории стройплощадки при строительстве объекта в населённом пункте или на территории организации;
2) освобождение строительной площадки для строительства объекта (расчистка территории, снос строений), планировка территории, водоотвод (при необходимости – понижение уровня грунтовых вод) и перекладка коммуникаций;
3) устройство временных автомобильных дорог, прокладка сетей временного электроснабжения, освещения, водопровода;
4) завоз и размещение на территории стройплощадки или за её пределами инвентарных санитарно-бытовых, производственных и административных зданий и сооружений;
5) устройство крановых путей, мест складирования материалов и конструкций.

К данному Перечню суды относятся более гуманно. Так, например, ФАС Волго-Вятского округа, сославшись на указанный выше Перечень, пришёл к выводу, что работы по ограждению площадки забором и установке строительного вагончика не подпадают под понятие «строительство», и для их проведения получение разрешения на строительство не требуется [9] .

Необходимо отметить, что применение судами указанного выше Перечня могло быть обусловлено тем, что он являлся обязательным в силу включения в Перечень обязательных стандартов [10] . Между тем с 01.07.2015 по 31.07.2020 действовал новый Перечень стандартов, в котором указанный СНиП уже отсутствовал. Не вошёл он и в Перечень стандартов, утверждённый в 2020 году [11] . Однако ряд судов по-прежнему применяет указанный перечень при разрешении споров о том, требовалось ли разрешение на строительство при выполнении тех или иных работ [12] . Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в одном деле [13] указал, что выполненные работы по размещению временных бытовок, прокладке временных коммуникаций, установке временного ограждения по границам земельного участка, расчистке территории строительства, выполнению проектной дороги без верхнего покрытия, рытью котлована и начальных работ по его укреплению имеют характер подготовительных, направлены на обеспечение безопасности строительства и не относятся к перечню основных строительных работ, выполнение которых невозможно без получения разрешения на строительство. К аналогичным выводам пришёл Арбитражный суд Центрального округа [14] , обративший внимание, что при оценке факта устройства ограждения, а также временного электроснабжения, не предусмотренного проектной документацией, нижестоящими судами допущена необоснованная подмена понятий «подготовительные строительные работы» и подготовительные работы по организации стройплощадки перед началом строительства. Но назвать такую практику системной не представляется возможным.

Вероятно, подготовительные работы, указанные в Перечне, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, суды относят к строительным работам, так как они находятся в разделе III, который называется «Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту». В то же время работы, перечисленные в СНиП 12-04-2002, таковыми не признают, поскольку, исходя из формулировки соответствующего пункта, генподрядчик должен их выполнить до начала строительства для обеспечения безопасности строительства.

К сожалению, некоторые виды работ (например, организация временных дорог) содержатся в обоих списках, что создаёт неопределённость в данном вопросе.

Также суды, рассматривая споры, связанные с проведением подготовительных работ, ссылались на п. 6.2.10 СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01.2004 [15] , из которого следует, что строительные работы подразделяются на внутриплощадочные подготовительные работы и строительно-монтажные работы. Внутриплощадочные подготовительные работы должны быть выполнены до начала строительно-монтажных работ, а также предусматривать сдачу-приёмку геодезической разбивочной основы для строительства, освобождение строительной площадки для производства строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос строений и др.), планировку территории, искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод, перекладку существующих и прокладку новых сетей инженерно-технического обеспечения, устройство постоянных и временных дорог, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима, размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений, устройство складских площадок, организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарём, освещением и средствами сигнализации. В подготовительный период могут быть возведены постоянные здания и сооружения для нужд строительства или приспособлены для этих целей существующие.

Например, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа со ссылкой на Перечень, утверждённый Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, и на список работ, указанный в п. 6.2.10 СП 48.13330.2011, счёл, что снос (демонтаж) существующих зданий может относиться к строительству (подготовительным строительным работам) только в случае начала строительства; при этом поскольку из договора подряда не следовало, что общество подготавливает площадку для последующего строительства, то и не доказано факта осуществления строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, а также демонтажа в составе работ по реконструкции объекта либо строительству нового объекта [16] .

С 25.06.2020 действует новый СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004 [17] , из п. 7.24 которого также следует, что внутриплощадочные подготовительные работы должны быть выполнены до начала строительно-монтажных работ. Перечень таких работ приведён в п. 7.22 СП 48.13330.2019.

Кроме того, перечни подготовительных работ, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство, были утверждены в отношении строительства объектов инфраструктуры, предназначенных для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года [18] , а также строительства объектов, необходимых для размещения инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития в пределах Дальневосточного федерального округа [19] .

В 2015 году Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект поправок в Градостроительный кодекс, разрешающих застройщикам проводить подготовительные работы до получения разрешения на строительство. Однако данный проект получил отрицательное заключение по итогам процедуры оценки регулирующего воздействия (ОРВ) как содержащий положения, устанавливающие избыточные административные и иные ограничения для бизнеса.

В 2017 году Министерством строительства и ЖКХ РФ подготовлена доработанная редакция проекта поправок в ГрК РФ и отдельные законодательные акты, которым предлагается ввести в ГрК РФ понятие «комплекс работ подготовительного периода строительства, реконструкции», под которым предлагается понимать перечень видов работ, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство, в целях обеспечения начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства. При этом проектом предусмотрено, что на выполнение таких работ необходимо будет получать отдельное разрешение. Однако, несмотря на то что проект получил положительное заключение ОРВ и должен был быть рассмотрен в Правительстве РФ, документ так и остался законопроектом [20] , а предусмотренные им изменения относительно комплекса работ подготовительного периода строительства, реконструкции не вошли в масштабные поправки в ГрК РФ в 2018 году.

В 2020 году Правительство РФ на основании п. 1.1 ст. 52 ГрК РФ определило перечень видов подготовительных работ, не причиняющих существенного вреда окружающей среде и её компонентам, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство объектов федерального, регионального и местного значения [21] со дня направления проектной документации указанных объектов на экспертизу [22] .

В указанный выше перечень вошли следующие работы:

1) подготовка земельного участка (освобождение от деревьев и иных насаждений, снос объектов, осуществление деятельности по обращению с отходами, образовавшимися в ходе подготовительных работ);
2) устройство ограждения строительной площадки, организация контрольно-пропускного режима, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарём, выполнение мероприятий, необходимых для обеспечения транспортной безопасности на период строительства;
3) выполнение работ по созданию геодезической разбивочной основы для строительства, разбивке осей зданий и сооружений, входящих в объект, и закреплению их пунктами и знаками;
4) размещение некапитальных строений, сооружений (в том числе складских площадок и сооружений для материалов, конструкций и оборудования), необходимых для обеспечения строительства, реконструкции объекта;
5) устройство временных дорог и подъездных путей, вспомогательных сооружений, приспособлений и устройств;
6) устройство временных сетей инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и сигнализации);
7) устройство рельсовых подкрановых путей, фундаментов (иных неподвижных оснований) стационарных кранов;
8) устройство дренажей и мелкозаглублённых водоотливов для осуществления водоотведения на земельном участке.

Большая часть результатов подобных подготовительных работ из перечня выше подлежит демонтажу после окончания строительства, реконструкции.

С учётом вышеизложенного необходимо констатировать, что в отсутствие законодательного разграничения видов подготовительных работ, не относящихся к строительным и не требующих получения разрешения на строительство, применимого ко всем объектам капитального строительства, а также в условиях недостатка общефедеральной устоявшейся практики по вопросу возможности осуществления подготовительных работ без получения разрешения на строительство, застройщик каждый раз рискует, приступая к выполнению подготовительных работ до получения разрешения на строительство, если на уровне региона не принято каких-либо специальных актов, регулирующих этот вопрос, и объект не относится к объектам федерального, регионального или местного значения.

Ещё одним вопросом, представляющим практический интерес, является строительство некапитальных объектов, под которыми в п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ [23] понимаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Согласно пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ для возведения таких объектов не требуется получение разрешения на строительство. Однако это не означает, что размещение некапитальных объектов вообще не требует согласования с местными властями. Застройщику при размещении некапитальных объектов необходимо руководствоваться региональным законодательством.

Например, в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга [24] , некапитальные нестационарные строения и сооружения относятся к элементам благоустройства, размещаемым на территории земельного участка независимо от формы собственности на основании разработанного проекта благоустройства, подлежащего согласованию с уполномоченными Правительством Санкт-Петербурга исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга.

Аналогичное регулирование предусматривается законодательством Москвы [25] , согласно которому объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, относятся к объектам благоустройства, а правила их размещения устанавливаются Правительством Москвы. Например, проект размещения некапитальных объектов (предварительный и основной) без предоставления участков и установления сервитутов [26] подлежит согласованию с соответствующим департаментом города.

Несоблюдение установленного на уровне субъекта порядка согласования размещения объектов благоустройства, а равно самовольная установка таких объектов является основанием для привлечения к административной ответственности в соответствии с законами субъекта об административных правонарушениях [27] .

1.2.2. Реконструкция

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция – это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. С точки зрения гражданского права реконструкция является переработкой вещи (ст. 220 ГК РФ), и, соответственно, в результате реконструкции всегда возникает новая вещь.

ГрК РФ не предусматривает отдельной разрешительной документации для реконструкции объектов капитального строительства. Застройщик при реконструкции, так же как и при строительстве, получает разрешение на строительство, а по окончании реконструкции – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Именно эти документы будут указаны в качестве правоустанавливающих в ЕГРН.

Между тем ранее отдельные изменения характеристик объекта регистрирующий орган не считал реконструкцией и просто вносил запись об изменениях. К таким изменениям, например, относились изменение объёма выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершённого строительства, изменение площади объекта в связи с её уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта [28] . С 01.01.2017 вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости [29] и порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости [30] , и данные документы не предусматривают напрямую перечень случаев, в которых изменение характеристик объекта не является реконструкцией.

Реконструированная постройка, так же как и вновь возведённая, может оказаться самовольной постройкой, если застройщиком не будут получены необходимые согласования и соблюдены обязательные строительные и градостроительные нормы. При этом основным способом устранения нарушения будет являться реконструкция (п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Принципиально важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта и от перепланировки, поскольку такие работы, в отличие от реконструкции, не требуют получения разрешения на строительство в рамках ГрК РФ.

Сравнение определений данных видов работ показывает, что основным отличием является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении капитального ремонта или перепланировки. Между тем установить, что под этим понимает законодатель, не так просто. Для того чтобы понять этот критерий, придётся обратиться к правоприменительной практике и разъяснениям государственных органов.

Работы, относящиеся к реконструкции:

• Если в результате выполнения работ появляется пристройка, изменяются внешние границы здания (например, пристроен балкон, лоджия), суды практически единогласно признают такие работы реконструкцией [31] .
• Работы по обустройству навесных фасадных систем хоть и не увеличивают площадь здания, по мнению Минрегиона РФ, являются работами по реконструкции, поскольку затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта капитального строительства [32] .
• Арбитражный суд Уральского округа усмотрел в работах по переустройству технического подполья в эксплуатируемый подвал реконструкцию [33] .
• При реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий [34] .
• Работы, при которых изменяются параметры объектов капитального строительства путём сооружения новых вентиляционных и конвейерных штреков, что влияет на площадь объекта, являются реконструкцией [35] .
• Устройство пристроенной шахты лифта увеличивает площадь и объём многоквартирного жилого дома, изменяет параметры объекта капитального строительства, в связи с чем является реконструкцией [36] .
• Изменение конфигурации кровли с двускатной на односкатную с незначительным уклоном в сторону от главного входа, то есть осуществление работ по изменению объёма, высоты объекта капитального строительства, является реконструкцией [37] .

Работы, которые не относят к реконструкции:

• Устройство отдельного входа в помещение в наружной стене здания в существующих границах реконструкцией не является (по мнению Жилищного комитета Санкт-Петербурга [38] ).
• Выполнение дверного проёма вместо оконного в наружной стене также не является реконструкцией [39] .
• Работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, как, впрочем, и перепланировкой или переустройством помещений [40] .
• Не подпадают под понятие реконструкции работы, в результате которых изменилась площадь здания, при условии, что такое изменение площади не затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта капитального строительства, не превышает предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентом. Например, если площадь здания уменьшилась за счёт монтажа и демонтажа внутренних перегородок, выравнивания стен и проведения более точных замеров [41] .
• Возведение ограждающих конструкций на боковых выступах кровли, увеличивших площадь используемых помещений, не является реконструкцией, поскольку новый объект не создан, изменения не носят характера существенных [42] .

Эти и многие другие примеры правоприменительной практики, разъяснений государственных органов подтверждают вывод о нечёткости границы между реконструкцией и другими работами в отношении объектов капитального строительства. В случае возникновения сомнений относительно характера предстоящих работ можно порекомендовать застройщику обратиться в соответствующий государственный (муниципальный) орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Если застройщику повезёт, то он получит ответ от государственного органа, что для проведения работ, указанных в заявлении, разрешение на строительство не требуется. Данный ответ поможет в суде, если надзорный орган впоследствии изменит свой подход и попытается привлечь его к ответственности. Однако уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на строительство и по строго формальным основаниям – отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации. В таком случае застройщику остаётся надеяться только на правоприменительную практику, в которой фигурировал тот вид работ, который застройщик собирается осуществлять. Но анализ такой практики в любом случае не даст однозначной гарантии аналогичного подхода уполномоченного органа и суда в конкретной ситуации.

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о разграничении работ по реконструкции и нового строительства со сносом старого здания. Несмотря на то, что по своему характеру оба названных вида работ требуют получения разрешения на строительство, встречаются на практике ситуации, когда разграничение таких понятий может играть существенную роль для застройщика. Так, недопустимость нового строительства (а соответственно, и сноса как его этапа) в границах территории объекта культурного наследия установлена пп. 1 п. 1 ст. 5.1 закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – закон № 73-ФЗ). Между тем, исходя из формулировок данной нормы, реконструкция объектов капитального строительства (которые не являются ОКН) без увеличения объёмно-пространственных характеристик в границах данной территории допускается.

Как и в случаях, описанных выше, между новым строительством и сносом как его первым этапом и реконструкцией, при которой будет оставлена незначительная часть капитальных конструкций прежнего здания, не всегда можно провести чёткую границу. По нашему мнению, в рамках реконструкции должна быть оставлена как минимум одна несущая конструкция. Если же будут оставлены только отдельные элементы такой конструкции, её функциональное назначение будет утеряно, и подобные работы следует оценивать как снос и новое строительство. Между тем в правоприменительной практике сложившегося подхода нет.

1.2.3. Капитальный ремонт

Понятие «капитального ремонта» содержится всё в той же ст. 1 ГрК РФ. Согласно п. 14.2 данной статьи, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В отличие от строительства или реконструкции в результате проведения работ по капитальному ремонту не возникает новая вещь. Кроме того, проведение капитального ремонта с 2011 года не требует прохождения экспертизы [43] проектной документации (п. 3 ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (пп. 4.1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ) и, соответственно, ввода в эксплуатацию нового объекта.

Указанные отличия подталкивают застройщиков к расширительному толкованию понятия «капитальный ремонт» и попыткам произвести в рамках этой процедуры реконструкцию объекта капитального строительства. Рассмотрим подробнее, какие работы можно выполнять в рамках капитального ремонта.

Из текущего определения капитального ремонта можно выделить следующие виды работ, входящие в это понятие:

• замена и (или) восстановление не являющихся несущими конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций;
• замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (т. е. в отношении несущих конструкций речь идёт только об их «элементах»);
• замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов.

Таким образом, определение капитального ремонта не предполагает создание новых видов конструкций либо систем и сетей инженерно-технического обеспечения, т. е. для отнесения работ к капитальному ремонту одним из признаков является существование самой конструкции или систем и сетей инженерно-технического обеспечения на момент начала работ (т. е. при отсутствии системы вентиляции в здании её создание не относится к капитальному ремонту).

Помимо определений, данных в ГрК РФ, для разграничения реконструкции и капитального ремонта суды зачастую руководствуются Ведомственными строительными нормами Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждёнными Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 [44] . В силу п. 1.2 указанного Положения оно является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий.

В соответствии с п. 5.1 данного документа капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Особое внимание стоит обратить на формулировку «оснащение недостающими видами инженерного оборудования». Исходя из определения, данного ГрК РФ, в отношении инженерных сетей в рамках капитального ремонта допустимо производить только замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов. То есть, в отличие от Ведомственных строительных нормативов, ГрК РФ исходит из того, что новые инженерные сети и системы в рамках капитального ремонта появиться не могут. В то же время ГрК РФ не относит работы по устройству новых инженерных сетей и к реконструкции.

Таким образом, если застройщик осуществляет прокладку новой инженерной сети в объекте капитального строительства, не затрагивая при этом несущих конструкций, такие работы можно было бы назвать переоборудованием, однако в законодательстве такой термин применяется только в отношении жилых помещений. В любом случае такие работы не требуют получения разрешения на строительство.

Для сравнения капитального ремонта с реконструкцией можно также обратиться к п. 5.3 указанных выше строительных норм. Так, при реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
• улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведён в Приложении 9 к указанному выше Приказу, а также в Приложении 8 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, действовавшему до 31.12.2020 [45] .

При этом, если какие-либо работы не предусмотрены в перечнях, это не означает, что они не относятся к капитальному ремонту. Положения Приказа и приведённого выше Положения не могут противоречить ГрК РФ.

Так, по мнению Минстроя России, перечень в Приложении 8 является примерным. В нём отсутствуют такие работы, как устройство вентилируемых фасадов. Однако, если работы по установке вентилируемых фасадов не имеют признаков реконструкции (либо иных капитальных вложений), их проведение признаётся капитальным ремонтом независимо от отсутствия наименования таких работ в перечне [46] . Необходимо отметить, что суды понимают под капитальным ремонтом не только непосредственно ремонт, но и работы, которые изменили объект в части, не касающейся его параметров как объекта капитального строительства.

Так, со ссылкой на определение капитального ремонта ФАС СЗО отказался признавать самовольной реконструкцией работы, в результате проведения которых часть подземной парковки стала пригодной для использования под торгово-развлекательную зону [47] .

Проведению капитального ремонта предшествует подготовка проектной документации (п. 2 ст. 48 ГрК РФ).

В случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации, а также средств некоторых лиц, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утверждённого застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства (п. 12.2 ст. 48 ГрК РФ).

Учёт выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства ведётся:

• в общем журнале работ – основном документе, отражающем последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре;
• в специальных журналах работ – документах, отражающих выполнение отдельных видов работ, которые ведёт уполномоченный представитель лица, осуществляющего строительство, путём заполнения граф, начиная с даты выполнения отдельного вида работ до даты фактического окончания выполнения таких работ; после завершения выполнения работ специальные журналы работ передаются застройщику или заказчику [48] .

Кроме того, при производстве капитального ремонта оформляются и иные документы: исполнительная документация, в том числе акты освидетельствования работ, акты выполненных работ и т. д.

1.2.4. Переустройство и перепланировка

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, а переустройство жилого помещения – установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок действий заинтересованных лиц, а также основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены ст. 26 ЖК РФ.

Работы, которые могут включать в себя указанные понятия, перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

В частности, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование жилых помещений (к которому согласно п. 1.7 указанных Правил относится и переустройство) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Аналогичный перечень содержится в п. 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2‑04.2004, утверждённого Госстроем России. В силу п. 1.3 данного пособия, его применение не является обязательным, однако в судебных актах нередко можно встретить на него ссылку [49] .

Несмотря на отсутствие в данных перечнях прямого указания на это, полагаем, что они носят открытый характер, поскольку системное толкование законодательства и анализ судебной практики позволяют относить к этим видам и другие работы, соответствующие понятиям, данным в ст. 25 ЖК РФ. Так, например, по мнению Минстроя России, устройство второго этажа (мезонина) в жилом помещении с целью увеличения площади комнаты является перепланировкой [50] .

Понятия «перепланировка» и «переустройство» в федеральном законодательстве применяются только к жилым помещениям.

Однако на практике, когда в отношении нежилых помещений необходимо провести работы, которые не входят в понятие капитального ремонта и не изменяют параметры объекта капитального строительства, застройщики оформляют такие работы как перепланировку (переоборудование). Региональные власти идут им навстречу, принимая нормативные акты, так или иначе легализующие эту процедуру. Так, к полномочиям Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга относится осуществление методического руководства по вопросам переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, по вопросам оценки пригодности жилых помещений для проживания [51] . В соответствии с Положением о районной межведомственной комиссии, утверждённым Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112, к полномочиям данного органа относится согласование проектов на пере­устройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме без изменения их назначения, а также оформление акта, подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки таких помещений. При этом отсутствует указание, что такие процедуры выполняются только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах. Подобные нормативные акты имеются и в Москве [52] .

Судебная практика единообразна в вопросе распространения ст.ст. 25 и 26 ЖК РФ на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах [53] . Вопрос о применении данных статей к нежилым зданиям остаётся открытым и во многом зависит от правоприменительной практики в регионах.

В то же время отдельные государственные органы при толковании норм ГрК РФ и ЖК РФ приходят к выводу, что реконструкция и перепланировка соотносятся как общее и частное. Так, Минэкономразвития России дало пояснение, согласно которому кадастровый учёт изменений и (или) постановка на учёт помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляются в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части [54] . Но на данный момент такая позиция не получила широкого распространения.

Таким образом, переустройство и перепланировка нежилых помещений, нежилых зданий на практике проводится по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений.

Между тем, по нашему мнению, сложившаяся практика является порочной. Необходимость согласования переустройства или перепланировок в жилых домах с органами государственной (муниципальной) власти можно оправдать санитарными и прочими требованиями. Например, не допускается размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) или кухни [55] . Но в отношении нежилых зданий должен применяться ГрК РФ, а не ЖК РФ.

Тем не менее Федеральным законом от 27.12.2018 № 558-ФЗ [56] , вступившим в силу с 08.01.2019, внесены изменения в ЖК РФ, устанавливающие единый порядок регулирования переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (пп. 7 п. 1 ст. 4 ЖК РФ). Теперь к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 14 ЖК РФ) прямо относятся согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме (пп. 7 п. 1 ст. 14 ЖК РФ), также определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (пп. 9.1 п. 1 ст. 14 ЖК РФ). Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений обязаны согласовывать проведение переустройства и (или) перепланировки таких помещений с органами местного самоуправления (п.п. 1 и 2 ст. 26 ЖК РФ), получать согласие общего собрания на перепланировку и (или) переустройство помещения, если при этом затрагивается общее имущество МКД (пп. 3 п. 2 ст. 26 ЖК РФ), а также подтверждать завершение работ актом приёмочной комиссии (п. 1 ст. 28 ЖК РФ). Кроме того, собственники помещений в МКД несут ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку (ст. 29 ЖК РФ).

В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Исходя из данной нормы, работы, которые не затрагивают характеристики объекта капитального строительства, могут выполняться без получения разрешения на строительство или каких-либо иных согласований.

На практике также можно столкнуться с такими работами, как модернизация, перевооружение, техническое обслуживание. Как было показано выше, отнесение работ даже к группам, которые имеют определение на федеральном уровне, зачастую составляет сложность. Поэтому рекомендуем застройщикам придерживаться исследованных выше понятий при проектировании и строительстве, а при необходимости использования другой терминологии обязательно пояснять, какие конкретно работы будут выполняться с использованием формулировок законов и технических регламентов.

1.2.5. Работы по сохранению объектов культурного наследия

Данная группа работ сформирована не в силу однородности входящих в неё видов работ, а в силу их выполнения в отношении особых зданий, сооружений – объектов культурного наследия. Поэтому работы по сохранению не представляется возможным напрямую соотносить с «обычными» работами, предусмотренными Градостроительным кодексом РФ.

К работам по сохранению относятся консервация, ремонт, реставрация и приспособление для современного использования [57] . Подробнее о каждом из этих видов работ будет рассказано позднее в соответствующем разделе.

На основании проведённого исследования можно сказать, что чётких границ, разделяющих виды работ по группам, в законодательстве на данный момент нет. Выполнение каждого вида работ, хоть немного отличного от обычного, требует от застройщика анализа правоприменительной и судебной практики, уточнения мнения уполномоченного органа, консультаций со строительными специалистами и юристами. В противном случае застройщик по результатам проведённой проверки в рамках осуществления государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия рискует получить судебное решение о признании постройки самовольной по результатам проверки. Однако результаты такой проверки могут быть оспорены в судебном порядке.

Дальнейшее реформирование законодательства потребует уточнения определений как на уровне ГрК РФ, так и на уровне технических регламентов. Чёткость и однозначность формулировок в данной сфере являются необходимым условием для снижения рисков признания работ самовольными.

Таблица 2. Сравнительный анализ процедур в отношении объекта капитального строительства

1.2.6. Снос

До недавнего времени порядок выполнения работ по сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС) ГрК РФ не был детально урегулирован, что способствовало неоднозначной трактовке вопроса относительно необходимости получения соответствующего разрешения уполномоченного органа на осуществление сноса ОКС.

В основном судебная практика исходила из того, что работы по сносу (демонтажу) ОКС или его части относятся к строительной деятельности и требуют получения распоряжения органа местного самоуправления о сносе такого объекта. Данный вывод строится на системном толковании положений п. 13 ст. 1, ранее действующего пп. 7 п. 12 ст. 48 ГрК РФ, разъяснений Мин­экономразвития России [58] , а также Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию [59] (п.п. 1, 8, 10). При этом соответствующая практика сформирована по делам, в которых снос осуществлялся с целью последующего строительства, в связи с чем такие работы рассматривались в качестве отдельного этапа строительства, и их проведение должно быть санкционировано путём выдачи разрешения на строительство [60] .

В то же время Верховный Суд РФ при рассмотрении вопроса о привлечении к ответственности за работы по демонтажу (сносу) без разрешения на строительство указал [61] , что в отсутствие доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции ОКС, сами по себе работы по демонтажу (сносу) к строительным работам не относятся, поэтому для выполнения таких работ получение разрешения на строительство не требовалось. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для применения мер административной ответственности за выполнение строительных работ без разрешения (п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).

Однако по результатам изменений, внесённых в августе 2018 года в ГрК РФ [62] , снос ОКС стал самостоятельным видом градостроительной деятельности (п. 1 ст. 1 ГрК РФ) и получил соответствующее регулирование в положениях главы 6.4 ГрК РФ, определившей, в частности, основания осуществления сноса; основания подготовки проекта организации работ по сносу; лиц, осуществляющих подготовку проекта организации работ по сносу; лиц, осуществляющих работы по сносу и требования к ним; порядок направления уведомления о планируемом сносе; особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями; особенности сноса объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий, или приведения таких объектов в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Согласно п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ, под «сносом объекта капитального строительства» понимается ликвидация объекта путём его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа ОКС, в том числе его частей.

Для осуществления сноса ОКС, в соответствии со ст. 55.30 ГрК РФ, необходимо соответствующее решение собственника объекта, застройщика либо в предусмотренных законом случаях суда или органа местного самоуправления (например, при сносе самовольной постройки).

По общему правилу снос объекта осуществляется на основании проекта организации работ по сносу ОКС, подготавливаемого в качестве самостоятельного документа, за исключением ряда случаев (п. 2 ст. 55.30 ГрК РФ).

Во-первых, если снос ОКС осуществляется для целей нового строительства или реконструкции, то регулирование выполнения таких работ осуществляется в порядке гл. 6 ГрК РФ (п. 8 ст. 55.30 ГрК РФ), а сам проект работ по сносу подготавливается в составе проектной документации возводимого или реконструируемого объекта в качестве отдельного раздела. В случае необходимости сноса ОКС, их частей для строительства, реконструкции других объектов ОКС проект организации строительства ОКС должен содержать проект организации работ по сносу ОКС, их частей (пп. 2 п. 13 ст. 48 ГрК РФ).

Во-вторых, разработка проекта сноса не требуется для сноса гаражей физических лиц, садовых домов и хозяйственных построек на садовых участках, объектов ИЖС, некапитальных объектов, а также строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ст. 55.30, пп.пп. 1–3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Закон устанавливает право застройщика по собственной инициативе подготовить такой проект.

В-третьих, в переходный период действует правило, согласно которому проект по сносу не требуется, если до 04.08.2018 начаты работы по сносу такого объекта, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесённого (п. 8 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу ОКС устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 5 ст. 55.30 ГрК РФ). С 08.05.2019 вступили в силу Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 № 509 [63] (далее – Требования к проекту).

Проект организации работ по сносу ОКС (далее – проект) состоит из текстовой и графической частей (п. 3 Требований к проекту).

Текстовая часть проекта содержит:

• основание для разработки проекта (решение собственника ОКС, или собственников помещений в нём, или застройщика, решение суда или органа местного самоуправления, соглашение о возмещении убытков, причинённых ограничением прав собственника ОКС или собственников помещений в нём в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории);
• вид и описание ОКС, подлежащего сносу, с указанием основных параметров, конструктивных и инженерно-технических характеристик;
• сведения о проектной документации ОКС, подлежащего сносу (при наличии);
• сведения о заключении государственной или негосударственной экспертизы проектной документации ОКС, подлежащего сносу (при наличии);
• сведения о результатах и материалах обследования ОКС, подлежащего сносу;
• перечень мероприятий по выведению из эксплуатации ОКС, подлежащего сносу;
• перечень демонтируемого технологического оборудования, габаритные размеры и массы, условия демонтажа и транспортирования (при наличии такого оборудования);
• сведения об условиях отключения ОКС от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения ОКС, подлежащего сносу, от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
• перечень мероприятий по обеспечению защиты сносимого ОКС от проникновения посторонних лиц и животных в опасную зону и внутрь объекта, а также защиты зелёных насаждений;
• описание и обоснование принятого способа сноса ОКС;
• расчёт продолжительности работ по сносу ОКС в зависимости от технологии их выполнения (в случае, если такая необходимость определена собственником ОКС, или собственниками помещений в нём, или застройщиком);
• расчёты и обоснование размеров зон развала и опасных зон в зависимости от принятого способа сноса;
• оценку вероятности повреждения при сносе ОКС действующих сетей инженерно-технического обеспечения;
• описание и обоснование методов защиты и защитных устройств действующих сетей инженерно-технического обеспечения, согласованных с владельцами таких сетей;
• описание и обоснование решений по безопасному ведению работ по сносу ОКС;
• и многие иные сведения, полный перечень которых приведён в п. 4 Требований к проекту.

Графическая часть проекта содержит:

• план земельного участка, в границах которого расположен ОКС, подлежащий сносу, и прилегающих территорий;
• обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов ОКС, подлежащего сносу (в случае, если такая необходимость определена собственником объекта капитального строительства, или собственниками помещений в нём, или застройщиком);
• чертежи защитных устройств сетей инженерно-технического обеспечения;
• технологические карты-схемы последовательности сноса и разборки строительных конструкций, оборудования и сетей инженерно-технического обеспечения (п. 6 Требований к проекту).

Кроме того, сам ГрК РФ содержит ряд требований, обязательных к соблюдению при подготовке проекта сноса ОКС:

• проект должен быть подготовлен специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр соответствующих специалистов (п. 2 ст. 55.30);
• проект готовится на основании результатов и материалов обследования ОКС (ч. 4 ст. 55.30);
• проект должен соответствовать требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям безопасности деятельности в области использования атомной энергии, требованиям к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности (п. 4 ст. 55.30).

Дополнительно п. 6 ст. 55.30 ГрК РФ, как и п. 7 Требований к проекту предусматривается подготовка застройщиком или техническим заказчиком сметы на снос ОКС в случае, если снос осуществляется с привлечением средств:

• бюджетов бюджетной системы РФ;
• юридических лиц, созданных РФ, субъектами РФ или муниципальными образованиями;
• юридических лиц, если доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50 процентов.

Также к числу обязательных требований к сносу ОКС, установленных законом (п.п. 1, 2 ст. 55.31 ГрК РФ), относится предварительное отключение объекта от сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода ОКС из эксплуатации в установленных федеральными законами случаях [64] . Порядок отключения ОКС от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством РФ. С 19.07.2019 вступили в силу Правила отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 № 850 [65] (далее – Правила отключения), определяющие порядок отключения ОКС от сетей газораспределения, а также тепловых, электрических, водопроводных и канализационных сетей в случае сноса ОКС.

Правила отключения не распространяются на случаи сноса ОКС в целях нового строительства и реконструкции.

Для отключения ОКС от сетей застройщику необходимо получить в организациях, осуществляющих эксплуатацию соответствующих сетей, технические условия, выдаваемые на безвозмездной основе в течение 10 рабочих дней с даты поступления соответствующего письменного заявления (п. 2 ст. 55.31 ГрК РФ, п.п. 5, 9 Правил отключения). Требования к содержанию указанного заявления и приложениям к нему определены в п. 8 Правил отключения. В частности, застройщик должен указать планируемую дату отключения ОКС от сетей. Непредставление всех необходимых документов является основанием для отказа в выдаче условий отключения (п. 9 Правил отключения).

Отключение ОКС от сетей осуществляется в срок не более 30 рабочих дней со дня выдачи условий отключения, но не ранее планируемой даты отключения ОКС, указанной застройщиком в заявлении (п. 9 Правил отключения), подтверждается актом, подписанным соответствующей эксплуатирующей организацией (п. 2 ст. 55.31 ГрК РФ, п.п. 16,17 Правил отключения). В процессе сноса ОКС должны быть приняты меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни и здоровью людей, а также имуществу третьих лиц и окружающей среде. Кроме того, п. 3 ст. 55.31 ГрК РФ в процессе сноса предусмотрено устройство временных ограждений, подъездных путей, мероприятия по утилизации мусора. По сути, такие работы являются подготовительными, что приводит нас к важному практическому вопросу – необходимости получения соответствующего согласования (разрешения) и регулирования порядка взаимодействия застройщика и местных властей при осуществлении сноса ОКС.

Представляется, что законодательное разделение работы по сносу ОКС в зависимости от целей осуществления такого сноса пресечёт практику споров, связанных с разрешительной документацией на снос.

Поскольку, как было указано ранее, снос ОКС, осуществляемый для целей нового строительства или реконструкции, регулируется положениями гл. 6 ГрК РФ (п. 8 ст. 55.30 ГрК РФ), а проект сноса является частью проектной документации на строительство или реконструкцию, полагаем, что вопрос о необходимости получения разрешения на строительство на момент сноса строения на участке должен решаться с учётом подготовленной проектной документации. Если демонтаж строения, согласно такой документации, является первым этапом строительства, то при его выполнении следует уже иметь на руках разрешение на строительство. Если же проектная документация составлялась из расчёта, что к моменту начала строительных работ участок уже будет освобождён от строений, застройщик может сначала выполнить демонтаж строений на участке (без получения разрешения на строительство), а уже потом получить соответствующее разрешение и приступить к возведению нового здания в соответствии с проектом.

Согласно п.п. 9–14 ст. 55.31 ГрК РФ установлен уведомительный порядок начала и завершения сноса ОКС для целей, не связанных со строительством или реконструкцией, в том числе для сноса объектов, указанных в пп.пп. 1–3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Формы уведомлений утверждены Приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр [66] .

Уведомление о планируемом сносе необходимо подать в орган МСУ в письменной форме либо через единый портал государственных и муниципальных услуг не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ (п. 9 ст. 55.31 ГрК РФ). Здесь необходимо отметить, что по смыслу п. 11 ст. 55.31 ГрК РФ непредставление прилагаемых к уведомлению документов (результаты и материалы обследования, проект организации работ или, в отдельных случаях, сметы) не препятствует началу сноса, поскольку в таких случаях орган МСУ запрашивает их у заявителя. После завершения работ по сносу ОКС не позднее семи рабочих дней застройщик или технический заказчик также уведомляет об этом орган МСУ указанным способом (п. 12 ст. 55.31 ГрК РФ).

Отдельно следует остановиться на лицах, осуществляющих снос, и предъявляемых к ним требованиях. По общему правилу работы по сносу могут выполняться только при наличии членства в СРО в области строительства:

1. ИП или юридическими лицами на основании договоров подряда (п. 4 ст. 55.31 ГрК РФ). В данном случае выполнение работ обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проекта);
2. застройщиками самостоятельно (п. 8 ст. 55.31 ГрК РФ).

Однако законодатель в той же статье установил исключения, согласно которым членство в СРО не требуется:

• ИП или юр. лицам, выполняющим работу по договорам о сносе ОКС, заключённым не с застройщиками, техническими заказчиками или лицами, ответственными за эксплуатацию ОКС (п. 4);
• ИП или юр. лицам, если по каждому договору размер обязательства не превышает одного миллиона рублей (п. 5);
• лицам, освобождённым от обязательного членства в СРО при выполнении работ по инженерным изысканиям, проектированию, строительству, в частности: ГУПам, МУПам, казённым предприятиям, коммерческим организациям с долей участия государства более 50% в случае заключения договоров подряда с публичными образованиями и созданными ими юридическими лицами (пп.пп. 1–4 п. 6);
• для сноса объектов, перечисленных в пп.пп. 1–3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ (пп. 5 п. 6).

Ещё одним важным вопросом является ответственность за несоблюдение установленного ГрК РФ требования к наличию у производителя работ по сносу членства в СРО, а также нарушение уведомительного порядка сноса ОКС.

Несмотря на то что снос ОКС является самостоятельным видом градостроительной деятельности, предусматривающим соблюдение уведомительного порядка (при условии отсутствия цели строительства или реконструкции), и обязательно членство производителя работ в СРО, специальные нормы КоАП РФ, предусматривающие ответственность за нарушение установленных градостроительным законодательством требований, неприменимы к осуществлению работ по сносу ОКС.

Дело в том, что состав правонарушения, предусмотренного п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, посвящён соблюдению только разрешительного порядка и не охватывает понятие «снос». Аналогичным образом понятие сноса не включено в состав п. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ в части требований к наличию у производителя работ членства в СРО. Таким образом, подготовка проектной документации, а также выполнение работ по сносу формально не соответствуют признакам состава предусмотренных данными статьями правонарушений.

В то же время следует отметить применимость нормы ст. 9.5.2 КоАП РФ, введённой [67] в конце 2018 года, поскольку положениями п.п. 11 и 14 ст. 55.31 ГрК РФ прямо предусмотрено размещение в ИСОГД уведомления о начале сноса и прилагаемых к нему документов, а также уведомления о завершении сноса именно тем органом местного самоуправления, в который обязан направлять такие уведомления застройщик или технический заказчик, осуществляющие снос ОКС. Диспозиция ст. 9.5.2 КоАП РФ предусматривает административную ответственность в том числе юридических лиц за нарушение сроков направления в органы местного самоуправления, уполномоченные на ведение государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), документов, материалов или сведений о них, подлежащих размещению в соответствии с ГрК РФ в таких информационных системах. Следовательно, нарушение предусмотренного для сноса ОКС уведомительного порядка образует признаки состава указанного административного правонарушения.

В заключение освещения темы сноса ОКС обратим внимание на вопрос снятия объекта с регистрационного учёта и прекращения исчисления налога на имущество.

На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ и с учётом разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 [68] , в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

ОКС, который прекратил существовать, в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости [69] подлежит снятию с кадастрового учёта в заявительном порядке:

• одновременно с госрегистрацией прекращения прав на ОКС, если они были зарегистрированы в ЕГРН;
• без госрегистрации, если права на ОКС не зарегистрированы.

При снятии с учёта ОКС необходимо иметь в виду, что если в здании (сооружении), которое прекратило существование, были поставлены на учёт и зарегистрированы права на помещения и (или) машино-места, то одновременно проводится снятие с кадастрового учёта и госрегистрация прекращения прав не только на само здание (сооружение), но и на все помещения и машино-места в нём [70] .

Что касается налогообложения, то, как указал Верховный Суд РФ [71] , право на недвижимую вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. При этом налогообложение прекратившего существование объекта недвижимого имущества (снесённого здания) признаётся неправомерным, независимо от момента снятия такого объекта с кадастрового учёта и государственной регистрации прекращения права на него. Таким образом, в целях администрирования налога на имущество организаций в отношении ликвидированных в связи со сносом объектов недвижимости применяются [72] указанные разъяснения Верховного Суда РФ.

Однако в суде необходимо будет подтвердить, что ОКС действительно снесён. Само по себе нахождение объекта в аварийном состоянии, обуславливающем необходимость его сноса, не свидетельствует об отсутствии обязанности по уплате налога на имущество в отношении такого объекта [73] .

Для снятия прекратившего существование ОКС с кадастрового учёта как одновременно с госрегистрацией, так и отдельно от неё, по общему правилу вместо правоустанавливающего документа в качестве документа-основания нужно представить акт обследования [74] , в котором кадастровый инженер подтверждает прекращение существования ОКС. Но если с учёта снимается снесённое здание, права на которое не зарегистрированы в ЕГРН, помимо акта обследования может потребоваться и правоустанавливающий документ, подтверждающий права заявителя на объект или земельный участок, на котором был расположен прекративший существование объект, поскольку заявление о снятии ОКС с учёта может подать либо его собственник, либо собственник такого земельного участка (например в ситуациях, когда собственник был ликвидирован или объект недвижимости не имел собственника) [75] . В ряде случаев снятие с кадастрового учёта ОКС производится по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления [76] .

Источник https://nedvigist.ru/likbez/obekty-kapitalnogo-stroitelstva.html

Источник https://j.etagi.com/ps/kapitalnoe-stroenie-chto-eto-takoe/

Источник https://www.kachkin.ru/yuridicheskiy-spravochnik-zastroyshchika/glava-1-2/