Глухой забор между соседями по закону 2022: СНТ, частный дом ИЖС и дачный участок

На вопрос, можно ли ставить глухой забор на земельном наделе между соседними участками, нет однозначного ответа, потому что СНиП 30-02-97, регламентировавший возможность некоторых нюансов в такой постройке на даче, был отредактирован дважды. В предыдущей редакции, известной как СП 53.13330.2019, постройка изгороди между соседями на дачном участке еще допускалась. Это было возможно, если строительство ограды нужной высоты проводилось с необходимой аэрацией и проникновением света. Но после того как в 2018 году была принята новая редакция, вопрос, можно ли на даче ставить сплошную изгородь решетчатого типа между соседскими участками в частном доме, напрочь отрицается.

Требования к заборам между участками

Регламентирующие документы, действие которых продолжается в нынешнем 2022 году, требуют от владельцев обязательно загораживаться, то есть необходимо ставить ограждения на границе своего участка. Сделать это можно только после кадастрового размежевания, за которым следует обращаться в специальные кадастровые организации, обладающие государственными лицензиями.

Подобная процедура необходима для точного обозначения границ, подтвержденных документами на право владения, и это касается не только владельцев частных домов.

1. Стандартный дачный надел, ЛПХ или дом в садовом товариществе – все это должно быть размежевано с соседями, прежде чем можно решать вопрос о строительстве забора, его высоте и конфигурации, необходимой регистрации построек.
2. Законы Российской Федерации предусматривают защиту прав собственника и уголовную или административную ответственность за препятствия, чинимые их осуществлению. Поэтому вопрос, можно ли ставить сплошной забор на наделе между соседями, находится в судебной компетенции.
3. Принятые в 2018 году изменения в СП, с 2010 г. действовавшему на уровне закона, теперь однозначно оговаривают не только допустимую высоту, на которой можно устанавливать изгородь на межевом разграничении, но и материал, из которого ее можно ставить. И это – сетка рабица.
4. Строительство сплошной ограды между соседскими наделами при любом типе существующего землевладения официально не разрешено. Но опытные юристы советуют сразу несколько способов, позволяющих обойти существующие нормы закона 2022 года.
5. Установка глухого забора между дачными участками – не что иное, как препятствование собственнику в возможности использования своей территории. Загораживая грядки от света и воздуха на даче или в садоводческом товариществе, ограждение лишает возможности соседа выращивать урожай овощей, фруктов, или зелени.

Есть разные варианты поиска выхода из тупика и разрешения проблемы возможной постройки сплошного ограждения между соседями. Можно ли ставить глухое сооружение, чтобы отгораживаться от улицы, проезда или автомагистрали, любой СНиП отвечает положительно.

Помешать строить ограждение желаемой высоты с фасада могут только указы местных властей или ограничения, установленные правлением СНТ, дачного кооператива, методические указания, которые принял город. Но для того, чтобы построить глухой забор между соседями и своим участком (неважно, по каким причинам), придется предпринять особые действия.

СНиП, СП и нормативы

Большинство строителей, аргументируя свое мнение о возможной величине забора, разграничивающего участок собственника и соседний, ссылаются на СНиП 30-02-97, известный под названием «Планировка и застрой территорий садоводческих, дачных объединений граждан. Здания и сооружения».

С 2010 года этот СНиП действительно приобрел силу законодательного документа, на который ссылаются в спорных вопросах при разрешении взаимных претензий застройщиков в СНТ, ИЖС, ОНТ, ДНП и так далее.

Создатели новой редакции учли драгоценный опыт строительства в эпоху общегосударственной стандартизации, направленный на обеспечение безопасности людей, проживающих в жилом строении или находящихся на участке.

Однако одним из первых пунктов данного документа утверждается, что все постройки в дачном кооперативе или на территории СНТ осуществляются на основе индивидуального проекта администрации кооператива или товарищества, утвержденного местной администрацией. В частном доме, предназначенном для постоянного пребывания, такие вопросы решает только местное самоуправление или государственная администрация.

Однако вышеуказанный документ неоднократно редактировался. После внесения изменений в него появился СП 53.13330.2019, на основе которого уже вполне законно можно выносить судебные решения, а в 2021 году начали действовать дополнительные поправки, обсуждаемые еще в 2018 г. и вступившие в силу с 1 января.

Необходимо учитывать

Новый закон, вступивший в силу в 2021 году и обязательный для соблюдения в наступившем, 2022 г., предъявляет следующие требования и нормы к сооружению изгороди:

• постройка является обязательной и выполняет функцию разграничения земли, находящейся в пользовании у собственников;
• их наделы разделяет межа, установленная кадастровой организацией на основании документов, подтверждающих право собственности;
• установка изгороди глухого типа допустима только со сторон, обращенных к улице, оврагу или автотрассе (сложный рельеф местности может предполагать и отсутствие забора, это вполне законно);
• при необходимости может возводиться глухая изгородь, высотой от 0,75 до 1 м (для защиты от проникновения домашнего скота или птицы), остальная часть должна быть свето- и воздухопроницаемой;
• открытый забор должен обеспечивать циркуляцию воздуха (это требование и в интересах собственника, иначе он и свой надел лишит необходимых условий);
• забор может устанавливаться не далее линии разграничения, и построить его можно только так, чтобы лаги или штакетник находились на стороне владельца изгороди.

Если СП 53.13330.2011 еще разрешал делать забор выше норматива при условии, что он пропускает солнечные лучи и обеспечивает аэрацию, то в новой редакции регламентируется не только высота, но и тип забора, которым можно отгораживать свой участок от соседских угодий.

Для дачных кооперативов и садоводческих некоммерческих товариществ рекомендована установка сетчатой изгороди.

Это требование можно легко обойти, и есть множество способов сделать непрозрачным сетчатый забор, используя подручные материалы. В этом помогут и советы людей бывалых, столкнувшихся на собственной практике с проблемой постоянно присутствующего чужого взгляда.

Юридические тонкости и судебная практика

В настоящее время нужно получать разрешение на все. Даже на межевое ограждение, которое владелец обязан воздвигнуть согласно действующему законодательству. Копать яму или ров, чтобы разграничивать участки, владельцу запрещено – это сооружение потенциально способно причинить вред посторонним. Но чтобы выполнить свои законные обязанности, необходимо разрешение на постройку.

Таким образом владелец получает право на выполнение своей обязанности, но это и шанс избежать нарушений, не указанных в СНиП, потому что требования могут быть в документах разрешающей инстанции. Выдачей занимается градостроительный отдел, соответствие нормам проверяет опытный специалист.

В деревне, городе или в поселке иметь такое разрешение, особенно если к запросу было приложено письменное согласие соседей, заверенное соответствующим образом, – значит застраховать себя от всех возможных неприятностей. Частный сектор – постоянный источник жалоб и исков по поводу несоблюдения нормы, вне зависимости, расположен он в сельской местности или в загородном поселении.

Постройка в коттеджном поселке ИЖС и других строений в частном секторе всегда кажется людям на соседнем участке чем-то, что ущемляет их законные права. Чтобы избежать нареканий, разбирательств и штрафов, достаточно поддерживать с соседями хорошие отношения и делать все на законной основе РФ.

Нюансы

Юридическая практика показывает, что консультация с грамотным юристом может помочь преодолеть и требования СНиП по закону. Если отношения с соседями оставляют желать лучшего, можно воспользоваться следующими практическими наработками:

1. Законом о пасеке. Достаточно одного улья на территории участка, чтобы появилась возможность отгородиться от соседей забором не менее 2 м. Подобная высота изгороди является одним из условий существования пчел на участке собственника. Мед для этого не обязательно поставлять в промышленных масштабах, но насекомые должны жить в улье. Это будет проверяться надзирающими инстанциями. Это как раз самый законный ответ на вопрос о возможности сделать изгородь от соседей высокой и глухой.
2. Отступить от размежевания не менее метра (расстояние будет скрупулезно проверяться, если возникнут недоразумения) и поставить изгородь нужных параметров не на меже. Фото подобных сооружений часто приводится в судебной практике негодующими соседями, однако если требуемое расстояние соблюдено, можно огородить ИЖС и собственный двор от любопытных взглядов на законных основаниях. Правда, при этом владелец теряет часть территории, так что этим лучше заниматься на участке значительной площади. Зато постройка подпадает под действие положения о бытовых или хозяйственных сооружениях с требуемой дистанцией в 1 м.
3. Ограничить обзор смежному участку можно и более дорогостоящим способом. Например, построить для аэрации проницаемый забор нужной высоты, а сверху нарастить прозрачным материалом с отражающими свойствами. Сетчатую изгородь доводят до требуемых хозяину параметров, продевая в звенья сетки пластиковые ламели и натягивая на них камуфляжную сетку.

Эти нормы распространяются на Московскую и Ленинградскую области (МО, ЛО), Москву, Санкт-Петербург и все другие регионы Российской Федерации.

Ниже смотрите интересное видео на эту тему.

В заключение

Конечно, бороться за правое дело некоторым людям доставляет удовольствие. Однако удовлетворить запросы каждого из соседей не всегда удается.

Но добрососедские и человеческие отношения избавят от ненужных претензий по поводу того, что окно смотрит не в ту сторону или расстояние до птичника не четыре метра, а 3,99.

Нередко и владельцы соседнего землевладения не меньше заинтересованы в сохранении своей конфиденциальности. Тогда постройка будет по обоюдному согласию, и можно ограничиться одной стеной на двоих, разделив ее стоимость пополам.

Однако обменяться обоюдным письменным согласием, заверенным положенным образом, не помешает. Это позволит избежать конфликтов по поводу забора, если сменится владелец и у нового будут свои понятия о внешнем виде изгороди между участками.

1.6. Разрешение на строительство

1.6.1. Полномочия на выдачу разрешения на строительство

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (далее – разрешение) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, ППТиПМ, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям ППТиПМ при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта [1] , а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с п. 7 ст. 36 ГрК РФ требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

По общему правилу разрешение выдаётся по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, которым утверждается и форма заявления. В отношении отдельных видов объектов капитального строительства и земельных участков форма заявления о выдаче разрешения утверждается в особом порядке [2] .

Особый порядок выдачи разрешения специально уполномоченными органами (организацией) предусмотрен для некоторых объектов, в частности:

• объектов космической инфраструктуры;
• гидротехнических сооружений;
• объектов, связанных с использованием недр;
• объектов, связанных с атомной энергией, и т. п.

Например, в случае, если при проведении работ по сохранению ОКН затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности такого объекта, разрешение выдаётся исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН (п. 5.1 ст. 51 ГрК РФ).

Также особый порядок выдачи разрешения предусмотрен в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства:

• на территориях двух и более субъектов РФ (включая осуществляемую на территории одного субъекта РФ реконструкцию объекта, расположенного на территориях двух и более субъектов РФ), в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ, – выдаётся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
• на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) – органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района – органом местного самоуправления муниципального района.

При этом в силу прямо установленного ГрК РФ запрета не допускается выдача разрешения на строительство при отсутствии утверждённых ПЗЗ, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения, а также объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, регламенты, в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, в иных предусмотренных законом случаях.

Кроме того, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для КРТ, выдача разрешения на строительство многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утверждёнными ППТиПМ.

С 01.01.2024 перечень устанавливаемых ГрК РФ запретов на выдачу разрешения на строительство дополнится запретом на выдачу разрешения на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения, содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Требуемые документы должны содержать необходимую информацию о земельном участке, в том числе ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство [3] , о планируемом строительстве/реконструкции, сведения о застройщике.

С 04.08.2018 перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения, был скорректирован. Так, в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством РФ подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона подлежит изменению, к заявлению о выдаче разрешения должно быть приложено решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Также с 02.08.2019, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой ОМСУ принято решение о КРТ, для получения разрешения на строительство заявителем должна быть приложена копия договора о КРТ. При принятии РФ, субъектом РФ, муниципальным образованием или правообладателями самостоятельного решения о КРТ прилагать соответствующий договор о комплексном развитии территории не нужно.

В случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено заключение органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области охраны ОКН, о соответствии ПД объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, а в случае строительства объекта в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утверждённым в соответствии с законом № 73-ФЗ для данного исторического поселения, в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывается на такое типовое архитектурное решение. Некоторые из этих документов в случае их непредставления застройщиком могут быть запрошены уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия при условии их наличия у запрашиваемого органа.

При этом в силу прямого указания п. 10 ст. 51 ГрК РФ не допускается требовать у заявителя иные документы, кроме вышеуказанных.

С 01.09.2017 документы на выдачу разрешения на строительство должны направляться в уполномоченный орган исключительно в электронной форме в случае, если ПД объекта капитального строительства и/или результаты инженерных изысканий, выполненные для подготовки такой ПД, а также иные документы, необходимые для проведения государственной экспертизы ПД и/или результатов инженерных изысканий, представлялись в электронной форме [4] .

Кроме того, высшим исполнительным органам государственной власти субъектов РФ было рекомендовано в срок до 01.10.2017 принять нормативные правовые акты, устанавливающие случаи направления документов в уполномоченные на выдачу разрешения на строительство органы в электронной форме [5] .

Уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней с момента получения заявления о выдаче разрешения должен рассмотреть его и вынести решение о выдаче разрешения или об отказе в выдаче с указанием причин. Следует отметить, что норма, которой был введён сокращённый пятидневный срок выдачи разрешения на строительство, вступила в силу 28.12.2019 [6] и применяется только при подаче заявлений после указанной даты.

Законом № 254-ФЗ [7] , вступившим в силу 31.07.2020, ГрК РФ был внесён ряд изменений, которые в том числе допускают выдачу разрешения на строительство до образования земельного участка или земельных участков на основании утверждённого проекта межевания территории и (или) выданного градостроительного плана земельного участка и утверждённой схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (п. 7.3 ст. 51 ГрК РФ). Выдача такого разрешения на строительство допускается только для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, размещение которых осуществляется на землях, находящихся в публичной собственности при условии, что такие земли не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута), за исключением земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд. Очевидно, данные поправки направлены на возможность приступить к осуществлению строительных работ по модернизации и развитию магистральной инфраструктуры одновременно с выполнением работ по межеванию участков, тем самым ускорить процесс и сократить сроки реализации проекта.

При этом п. 13 ст. 51 ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения: уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения ГПЗУ, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям ППТиПМ [8] , а также разрешённому использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции.

Согласно п. 14 ст. 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке. Анализ судебной практики показывает, что частой является ситуация, когда уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство, расширительно толкуя приведённые выше положения ст. 51 ГрК РФ и требуя представления непредусмотренных указанными нормами документов (например, акта оценки зелёных насаждений, подлежащих сносу). Анализируя положения п.п. 1, 7, 11 и 13 ст. 51 ГрК РФ, суды делают вывод о том, что перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим, и отменяют соответствующие решения [9] .

1.6.2. Требования к проектной документации при разрешении вопроса о выдаче разрешения на строительство

При поступлении заявления застройщика о выдаче разрешения уполномоченный орган инициирует проверку проектной документации на соответствие определённым требованиям, подход к определению которых существенным образом менялся за время существования ст. 51 ГрК РФ.

Так, начиная с 22.07.2011 (период действия ГрК РФ, в редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) уполномоченные на выдачу разрешения органы проверяли проектную документацию на соответствие требованиям, установленным в ГПЗУ.

Однако судебная практика не признавала за ГПЗУ самостоятельного правоустанавливающего и правоподтверждающего значения [10] и указывала на необходимость проверки проектной документации на соответствие требованиям, установленным также в ПЗЗ, ППТиПМ.

В рамках масштабных изменений ГрК РФ, внесённых Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ, ГПЗУ утратил своё значение, и за ним была закреплена роль «выписки», содержащей необходимые сведения из системы информационного обеспечения градостроительной деятельности (ст. 57.3 ГрК РФ).

Ввиду указанных обстоятельств с 01.01.2017 была введена норма, согласно которой органы, уполномоченные на выдачу разрешений, начали осуществлять проверку проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, ППТиПМ, установленным на дату выдачи ГПЗУ, а также проверять допустимость размещения ОКС на земельном участке в соответствии с установленным ВРИ и иными ограничениями.

Проблема состояла в том, что к моменту вступления в силу указанных поправок многие правообладатели земельных участков имели на руках ГПЗУ, которые, с одной стороны, до принятия новых поправок могли быть использованы в целях получения разрешения, а с другой – по содержанию не всегда соответствовали актуальным сведениям градостроительной действительности.

Указанная проблема была разрешена законодателем введением специальных переходных положений, в соответствии с которыми информация, указанная в ГПЗУ, утверждённом до 01.01.2017, может быть использована для подготовки проектной документации и выдачи разрешений на строительство в целях осуществления строительства (реконструкции) ОКС в течение не менее 3 лет и не более 8 лет со дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ [11] (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ).

Таким образом, выдача разрешений в целях осуществления строительства (реконструкции) ОКС допускается при соблюдении ВРИ земельного участка и установленных ограничений и при установлении соответствия проектной документации требованиям к осуществлению строительства (реконструкции), установленных в ГПЗУ, в том числе в ранее выданных ГПЗУ, «срок годности» которых в подавляющем большинстве случаев истекает 01.07.2021 [12] .

Однако в последней редакции п. 13 ст. 51 ГрК РФ, действующей с 04.08.2018, законодателем было введено дополнительное условие о проверке соответствия проектной документации, а именно: законодатель указал, что органы, уполномоченные на выдачу разрешений, осуществляют проверку проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, ППТиПМ, установленным на дату выдачи ГПЗУ, а также допустимость размещения ОКС на земельном участке в соответствии с установленным ВРИ и иными ограничениями, действующими на дату выдачи разрешения.

Таким образом, с течением времени подходы к определению требований при проверке проектной документации при разрешении вопроса о выдаче разрешения на строительство менялись, что отражено в таблице ниже.

Таблица 20. Требования к проектной документации

Следует отметить, что актуальной остаётся проблема, связанная с отложением сроков проведения реформы [13] в области регулирования зон с особыми условиями использования территории (охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, далее – ЗОУИТ), которые исследуются при проведении проверки проектной документации при выдаче разрешения на строительство.

Данная реформа была направлена в том числе на придание публичности информации о ЗОУИТ путём внесения сведений о них в ЕГРН, а именно предполагалось, что все ЗОУИТ, а также ограничения использования участков в таких зонах считаются установленными со дня внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, а с 01.01.2020 должны были прекратить своё существование все ЗОУИТ, которые не были внесены в ЕГРН.

Однако в соответствии с поправками, внесёнными законом № 455-ФЗ [14] , срок реформы был перенесён на 2–3 года, а именно – если раньше ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны должны были прекратить существование 01.01.2020, то теперь – 01.01.2022, а общий срок исполнения обязанности по внесению сведений о ЗОУИТ в ЕГРН перенесён с 01.01.2022 на 01.01.2025.

На практике это означает, что все проекты, которые разрабатывались застройщиками из расчёта, что в момент выхода на получение разрешения на строительство такие расчётные или нормативные санитарно-защитные зоны перестают существовать, нужно будет пересматривать и приводить в соответствие с сохраняющими своё действие требованиями ЗОУИТ.

1.6.3. Форма разрешения на строительство

Форма разрешения утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Данный Приказ также содержит подробную инструкцию по заполнению разрешения.

Нарушение утверждённой формы или порядка её заполнения при выдаче разрешения может повлечь за собой признание такого разрешения не соответствующим закону и недействующим, а также приостановление строительства до получения нового разрешения. Например, разрешение может быть признано недействующим в связи с несоответствием содержащихся в нём сведений проектной документации [15] .

1.6.4. Случаи строительства без разрешения

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, а осуществление указанных действий при отсутствии разрешения является основанием для привлечения к административной ответственности и/или признания строительства самовольным.

При этом п. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрен открытый перечень случаев, когда получение разрешения не требуется:

1) строительство, реконструкция гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство, реконструкция на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определённых в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
2) строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства;
3) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и иных некапитальных строений, сооружений);
4) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
5) изменение объектов капитального строительства (их частей), не затрагивающее конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышающие предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, в т. ч. капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также строительство, реконструкция буровых скважин;
6) строительство, реконструкция посольств, консульств и представительств РФ за рубежом;
7) строительство, реконструкция объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
8) размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
9) иные случаи, когда в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется [16] .

Ранее Постановлением Правительства РФ от 17.08.2019 № 1064 [17] было также установлено, что в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, получение разрешения на строительство также не требуется. При этом следует учитывать, что в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 48.1 ГрК РФ к особо опасным и технически сложным объектам относятся сооружения связи, являющиеся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством Российской Федерации в области связи.

В соответствии с п. 14.1 ст. 1 закона № 126-ФЗ [18] к особо опасным, технически сложным сооружениям связи относятся сооружения связи, проектной документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота от 75 до 100 метров и (или) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от 5 до 10 метров.

Поскольку антенные опоры (мачты и башни) могут быть квалифицированы в качестве сооружений связи, то создаётся риск, при котором указанная совокупность норм может быть истолкована уполномоченными органами и/или судебными органами как допускающая возможность строительства без получения разрешения на строительство только сооружений связи, документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота до 50 метров, а также заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли до 5 метров. В иных случаях для размещения сооружений связи (антенных опор, мачт и башен), выходящих за пределы указанных характеристик (с заглублением ниже 5 метров), требуется получение разрешения на строительство.

На текущий момент в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 [19] вышеуказанное Постановление № 1064 утратило силу. Однако новое постановление, не отменяя норму о возможности строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, без получения разрешения на строительство, дополнило соответствующий перечень новыми 11 случаями. Теперь без получения разрешения допустимо строительство (реконструкция) следующих объектов:

1) линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
2) тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
3) водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
4) линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
5) линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населённых пунктов;
6) отдельно стоящих ветроэнергетических установок высотой менее чем 250 метров, а также солнечных батарей;
7) автомобильных дорог IV и V категорий;
8) объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомобильных дорог;
9) местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
10) пешеходных улиц и площадей городов;
11) парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек.

1.6.5. Этапы/очереди строительства, продление разрешения, переход разрешения к новому собственнику участка, внесение изменений в разрешение на строительство

ГрК РФ допускает поэтапное проектирование и осуществление строительства, реконструкции объектов. Соответственно, возможна и выдача разрешения на отдельные этапы (очереди) строительства (п. 12 ст. 51 ГрК РФ). При этом следует отметить, что в конце 2019 года законом № 472-ФЗ [20] в ГрК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми предусматривается выделение этапов и в отношении линейных объектов (объектов капитального строительства, входящих в их состав). Получаются такие разрешения в общем заявительном порядке.

При этом под этапом строительства понимается строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введён в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства или реконструкции иных объектов на этом участке, а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства (п. 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий [21] ).

По общему правилу разрешение выдаётся на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а на индивидуальное жилищное строительство – на десять лет. Необходимо отметить, что последними серьёзными изменениями в ЗК РФ законодатель установил предельные сроки аренды государственных земель для целей строительства в виде двойного ориентировочного срока на строительство, устанавливаемого Минстроем РФ. Установление этих сроков, по нашему мнению, не определяет фактический срок действия разрешения на строительство (он по-прежнему определяется разделом «Проект организации строительства»).

Разрешение, выданное при отсутствии законных оснований на иной срок, чем предусмотрен проектом, как показывает анализ судебной практики, может быть признано в судебном порядке не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя [22] .

В рамках реализации мер поддержки бизнеса в период чрезвычайных ситуаций, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19 [23] , Правительство РФ приняло решение [24] об автоматическом продлении на 1 год срока действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 06.04.2020 до 01.01.2021.

В случае истечения срока действия разрешения до окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта возможно его продление уполномоченным органом (организацией), выдавшим разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения [25] .

Несоблюдение любого из этих условий является самостоятельным основанием для отказа в продлении разрешения (пп.пп. 7–8 п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ).

Необходимо отметить, что ранее установленный законом срок на обращение с заявлением о продлении срока действия разрешения (не позднее чем за шестьдесят дней) зачастую воспринимался уполномоченным органом как пресекательный, несмотря на отсутствие прямого указания на это в законе, и в связи с пропуском застройщиком данного срока уполномоченные органы нередко отказывали в продлении срока действия разрешения. Однако судебная практика по данному вопросу сформировалась таким образом, что суды признают такие отказы не соответствующими закону [26] . В текущей редакции норм, регулирующих порядок внесения изменений в разрешение, данная проблема утратила свою актуальность, так как теперь срок действительно пресекательный, и нет места двоякому толкованию за одним исключением.

Согласно п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком участке в соответствии с разрешением, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Срок действия выданного разрешения при переходе права на земельный участок и/или объекты капитального строительства сохраняется, за исключением установленных законом случаев, когда действие разрешения прекращается на основании решения уполномоченного органа (организации) – п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.

О переходе права собственности на участок, а также об изменении характеристик участка (в случае его объединения, перераспределения, раздела, выдела) новый правообладатель (правообладатель изменённого участка) обязан уведомить орган, выдавший разрешение, для внесения в него соответствующих изменений с приложением соответствующих документов, указанных в пп.пп. 1–4 п. 21.10 ст. 51 ГрК РФ. Если необходимые документы не будут представлены заявителем, уполномоченный орган обязан запросить такие документы или сведения, содержащиеся в них, в соответствующих органах государственной власти или органах местного самоуправления.

Продолжение строительства без приведения разрешения в соответствие с произошедшими изменениями может повлечь за собой сложности с прохождением строительного контроля и надзора, введением построенного объекта в эксплуатацию, а также может стать основанием для привлечения застройщика к административной ответственности [27] .

С принятием поправок в ГрК РФ, вступивших в силу с 04.08.2018 [28] , правила о внесении изменений в разрешение существенным образом изменились.

Новая редакция п. 21.14 ст. 51 ГрК РФ предусматривает право застройщика обратиться с заявлением о внесении в разрешение изменений, которые теперь могут не обуславливаться наличием объективных причин для этого. Это означает, что изменения в разрешение могут обуславливаться как «объективными» причинами (необходимость продления срока действия разрешения, изменение параметров земельного участка или смена его правообладателя), так и чисто субъективными причинами (внесение любых изменений в проект строительства по воле застройщика). Напомним, что ранее согласно подходу, сформированному Верховным Судом РФ, внесение изменений в разрешение исключительно по воле застройщика при отсутствии объективных причин признавалось недопустимым [29] .

Актуальная редакция ГрК РФ предусматривает, что проведение повторной экспертизы проектной документации требуется только при изменениях в проектную документацию, затрагивающих конструктивные характеристики объекта, а для внесения изменений в разрешение (за исключением случаев, связанных исключительно с необходимостью продления срока действия разрешения) застройщиком заново подаётся пакет документов в том же составе, как при обращении за новым разрешением, который оценивается уполномоченным органом ровно тем же образом, что и при обращении за новым разрешением, т. е. проектная документация проходит проверку на соответствие градостроительному регламенту, ППТиПМ на дату выдачи действительного ГПЗУ, а также на соответствие ВРИ земельного участка и ограничениям на дату обращения за внесением изменений в разрешение.

Ранее существовавшая коллизия между п. 21.7 ст. 51 ГрК РФ и п. 11 ст. 57.3 ГрК РФ в части судьбы разрешения на строительство в случае раздела земельного участка была разрешена законом № 202-ФЗ [30] , который прямо установил, что при разделе земельного участка, в отношении которого ранее были получены ГПЗУ и разрешение на строительство, получение ГПЗУ на вновь образованные участки не требуется.

1.6.6. Возможность и условия отмены разрешения на строительство

Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.

П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.

Достаточным основанием для отзыва уполномоченным органом разрешения на строительство, по мнению судов, было нарушение застройщиком или уполномоченным органом ст. 51 ГрК РФ, регулирующей правила выдачи такого разрешения, вне зависимости от степени их существенности, например:

• отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок [31] , истечение срока действия договора аренды [32] ;
• несоответствие проектной документации положению о составе проектной документации [33] , в том числе отсутствие некоторых необходимых разделов [34] ;
• несоответствие ВРИ земельного участка [35] ;
• несоблюдение санитарных правил при проектировании (отсутствие учёта санитарно-защитной зоны проектируемого объекта) [36] ;
• отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации [37] ;
• несоблюдение специальной процедуры при выдаче разрешения [38] и т. д.

Необходимо отметить, что в 2011 году ст. 51 ГрК РФ была дополнена п. 21.1, который предусматривает несколько случаев, когда действие разрешения на строительство может быть прекращено уполномоченным органом:

1) принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) поступление предписания уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
3) отказ застройщика от права собственности и иных прав на земельные участки;
4) расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
5) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

После появления этой нормы возник следующий вопрос: может ли быть прекращено действие разрешения на строительство в иных, помимо указанных в п. 21.1 ст.51 ГрК РФ, случаях?

Анализ актуальной практики арбитражных судов свидетельствует о том, что мнения судов разделились. В судебной практике представлено две позиции:

• отзыв разрешения на строительство возможен, если застройщиком или уполномоченным органом нарушены положения ст. 51 ГрК РФ вне зависимости от наличия обстоятельств, указанных в п. 21.1 данной статьи. При этом п. 21.1 устанавливает специальные основания для отмены разрешения на строительство в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено, но впоследствии появились обстоятельства, препятствующие дальнейшему строительству. Анализ практики Верховного Суда РФ [39] и арбитражных судов ряда округов свидетельствует о том, что они придерживаются этой позиции [40] ;
• п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых разрешение на строительство может быть отозвано. При этом в решении уполномоченного органа должна быть ссылка на одно из обстоятельств, указанных в п. 21.1, в противном случае решение об отзыве является незаконным. В частности, такую позицию занимает Арбитражный суд Волго-Вятского округа [41] .

Таким образом, судебная практика в подавляющем большинстве случаев полагает, что отмена разрешения на строительство в порядке самоконтроля возможна, если это разрешение было выдано с нарушением требований градостроительного законодательства.

Особенностью отмены разрешений в порядке самоконтроля является полное отсутствие пресекательных сроков для такой отмены, что порождает неконтролируемые и серьёзные риски для застройщиков, поскольку соответствующее решение может быть принято на любом этапе строительства. Напротив, на обжалование решения об отмене разрешений в порядке самоконтроля распространяется обычный срок давности для обжалования действий и решений государственных органов – 3 (три) месяца с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своих прав. С учётом того, что законом не урегулирован вопрос о реализации права на самоконтроль и не предусмотрено, к примеру, обязательного уведомления застройщиков об отмене разрешения, вопрос о соблюдении сроков на обжалование исследуется в рамках каждого такого дела и зачастую становится одним из наиболее спорных моментов.

Применительно к последствиям отзыва разрешения на строительство следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ о невозможности выдачи разрешения на строительство после фактического начала работ [42] . Соответственно, застройщик, у которого правомерно отозвали разрешение на строительство, рискует получить отказ в выдаче нового разрешения на строительство, если какие-то работы уже велись. Представляется, что с учётом изменения норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, а также включения специальных статей о самовольных постройках непосредственно в ГрК РФ (ст.ст. 55.30–55.32 ГрК РФ) эта практика должна утратить актуальность.

С учётом этого при реализации строительного проекта особое внимание необходимо уделить:

1) анализу проектной документации на соответствие утверждённой градостроительной документации, данным кадастра недвижимости, сведениям об объектах культурного наследия и т. п.;
2) анализу соответствия подготовленной проектной документации требованиям утверждённой градостроительной документации;
3) получению всех согласований, которые являются обязательными с учётом правового режима застраиваемого земельного участка.

Отмена разрешения на строительство при отсутствии нарушений градостроительного законодательства

Если на этапе выдачи разрешения на строительство ни застройщиком, ни уполномоченным органом не было допущено каких-либо нарушений, то отзыв разрешения на строительство возможен только при наличии обстоятельств, указанных в п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ. Если такие обстоятельства отсутствуют, то разрешение не может быть отменено. В случае принятия такого решения застройщик может признать его незаконным в судебном порядке.

Если отмена разрешения на строительство будет обоснована отменой ГПЗУ, то застройщику необходимо обжаловать два незаконных действия органа власти:

• об отмене ГПЗУ, который соответствовал всем требованиям;
• об отмене разрешения на строительство, которое может быть отозвано только при наличии неправильно оформленного ГПЗУ.

Между тем, поскольку с 01.07.2017 ГПЗУ перестал относиться к документации по планировке территории и уполномоченный орган должен будет проверять проект не на соответствие ГПЗУ, а на соответствие градостроительным ограничениям, которые действовали на момент выдачи ГПЗУ, представляется, что разрешение на строительство не может отменяться (отзываться) при отмене/отзыве ГПЗУ или выявлении в нём каких-либо ошибок (основанием должно быть именно несоответствие разрешения градрегламенту). Тем не менее это не устраняет необходимости обжаловать отмену ГПЗУ, так как само его наличие является обязательным условием выдачи застройщику разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.

1.6.7. Уведомительный порядок строительства ИЖС

С 04.08.2018 [43] введён новый порядок строительства ИЖС путём направления специального уведомления о планируемом строительстве объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство.

Следует отметить, что указанными поправками в ГрК РФ также было закреплено легальное определение «объект ИЖС», под которым понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект ИЖС», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» равнозначны.

Теперь в целях строительства, а также реконструкции объекта ИЖС или садового дома частные застройщики обязаны направить в уполномоченный орган специальное уведомление о планируемом строительстве, согласно утверждённой форме [44] , в порядке, определённом новой ст. 51.1 ГрК РФ.

Из указанной нормы следует, что требование о направлении уведомления о планируемом строительстве распространяется не только на строительство жилых домов, но и на строительство садовых домов, к которым ранее законодательство не предъявляло требований о получении разрешений или иного согласования строительства.

Соответствующее уведомление о планируемом строительстве должно содержать в себе определённый перечень сведений, перечисленных в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (о застройщике, о земельном участке, о планируемых параметрах постройки и т. д.), а также к нему должны быть приложены документы, перечисленные в п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ (правоустанавливающие на земельный участок, описание внешнего облика в определённых случаях), а само уведомление может быть направлено одним из предложенных законом способов: личное обращение, обращение через МФЦ, направление уведомления по почте или через единый портал государственных и муниципальных услуг.

В случае, если в направленном уведомлении о планируемом строительстве отсутствуют необходимые сведения либо к нему не приложены необходимые документы, уполномоченный орган возвращает застройщику уведомление в течение 3 рабочих дней со дня поступления такого уведомления. В этом случае уведомление считается ненаправленным (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

После получения уведомления о планируемом строительстве, соответствующего формальным критериям, уполномоченный орган обязан рассмотреть его в течение 7 рабочих дней, результатом чего должно стать направление частному застройщику уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения таких объектов на земельном участке либо уведомление о несоответствии.

Срок рассмотрения уведомления составляет 20 рабочих дней в случае, если создание объекта ИЖС или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство такого объекта.

Основания для направления застройщику уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке перечислены в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ, указанный перечень оснований является закрытым.

В случае, если в установленный срок (7 или 20 рабочих дней) уполномоченный орган не направит частному застройщику, подавшему уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома, уведомление о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке, то поданное уведомление считается согласованным и даёт право частному застройщику осуществлять строительство в соответствии с указанными им в уведомлении параметрами в течение 10 лет со дня направления такого уведомления. Данное право сохраняется также при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС или садовый дом, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

В соответствии с концепцией уведомительного порядка строительства объектов ИЖС в ст. 55 ГрК РФ, регулирующей порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, были внесены дополнения, устанавливающие уведомительный порядок информирования уполномоченных органов об окончании строительства объекта ИЖС (п.п. 16–21 ст. 55 ГрК РФ).

Теперь частные застройщики не позднее одного месяца со дня окончания строительства объекта ИЖС или садового дома в порядке, аналогичном подаче уведомления о планируемом строительстве, направляют в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы уведомление об окончании строительства такого объекта с указанием необходимых сведений и приложением необходимых документов (п. 16 ст. 51.1 ГрК РФ).

Соответствующее уведомление может быть возвращено застройщику в течение 3 рабочих дней со дня его поступления и считается ненаправленным по следующим основаниям:

• отсутствие в уведомлении предусмотренных сведений или отсутствие документов, прилагаемых к нему;
• поступление уведомления об окончании строительства по истечении 10 лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве либо если такое уведомление ранее не направлялось.

В случае отсутствия оснований для возвращения уведомления об окончании строительства объекта ИЖС уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней со дня его поступления:

• проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного объекта ИЖС или садового дома действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве таких объектов предельным параметрам застройки, установленным ПЗЗ, ППТиПМ и иным обязательным требованиям;
• проводит осмотр объекта ИЖС или садового дома на соответствие внешнего облика такого объекта описанию внешнего вида, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве, или типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства объекта ИЖС или садового дома в границах исторического поселения федерального или регионального значения;
• проверяет соответствие ВРИ объекта ИЖС или садового дома ВРИ, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
• проверяет допустимость размещения объекта ИЖС или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством РФ на дату поступления уведомления об окончании строительства;
• направляет частному застройщику уведомление о соответствии (несоответствии) построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Исчерпывающие основания выдачи частному застройщику уведомления о несоответствии приведены в п. 20 ст. 55 ГрК РФ.

Новый уведомительный порядок строительства объектов ИЖС или садовых домов предусматривает переходные положения:

• Если до 04.08.2018 было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии с ранее принятым порядком, и направление уведомления о планируемом строительстве не требуется.
• Если до 04.08.2018 было получено разрешение на строительство объекта ИЖС, то получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется. Об окончании строительства объекта ИЖС частный застройщик уведомляет орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта, которое рассматривается уполномоченным органом по правилам, предусмотренным п.п. 18–21 ст. 55 ГрК РФ. При этом направление уведомления о несоответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.
• Если до 04.08.2018 на дачном, садовом земельном участке или земельном участке, предназначенном для ИЖС или для ведения ЛПХ в границах населённого пункта, начато строительство объекта ИЖС, то частные застройщики были вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. В этом случае будут применяться положения ст. 51.1 ГрК РФ, п.п. 16–21 ст. 55 ГрК РФ, регулирующие порядок направления уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства объекта ИЖС.
• До 01.03.2019 допускалось осуществление кадастрового учёта и регистрация прав на жилые дома, созданные на садовых и дачных земельных участках без соблюдения уведомительного порядка.

1.6.8. Передача полномочий заказчика-застройщика по договору

В положениях ст. 1 ГрК РФ содержится понятие застройщика, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Одновременно в законе введено понятие технического заказчика – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции.

При этом согласно п. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться как сам застройщик, так и привлекаемый на основании договора строительного подряда индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Такое лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Таким образом, положения ГрК РФ допускают передачу полномочий как застройщика, так и (технического) заказчика другому лицу. В т. ч. возможна передача полномочий только в рамках одного или нескольких этапов строительства.

Следует помнить, что в законодательстве установлено обязательное требование об участии в СРО лица, планирующего осуществление функций технического заказчика.

На практике случаи передачи полномочий нередки, и оформляется такая передача договорами, чаще всего поименованными как договор на осуществление функций заказчика (застройщика) или договор о распределении функций заказчика (застройщика). Вопрос о правовой природе такого договора является дискуссионным как в теории гражданского права, так и в судебной практике. Единое мнение по данному вопросу не сформировано, в основном такие договоры определяют как договор совместной деятельности, подрядный, инвестиционный или агентский, а также как смешанный договор, содержащий в себе элементы перечисленных договоров в различных комбинациях. По нашему мнению, данный договор представляет собой разновидность агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Подтверждением данной позиции является, в частности, то, что выполнение техническим заказчиком своих функций возможно только на основании выданной застройщиком доверенности, т. е. технический заказчик осуществляет некоторые представительские функции для застройщика.

Не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. По общему правилу функции, осуществляемые заказчиком, не входят в обязанности генерального подрядчика, и, как видно из приведённых положений ст. 1 ГрК РФ, функции заказчика существенно шире. По общему правилу технический заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, а взаимодействует с генеральным подрядчиком от имени застройщика. В связи с этим, если строительство ведёт генеральный подрядчик, ответственность за качество, срок выполнения работ не может быть возложена на технического заказчика [45] .

С 1 июля 2017 года отменено требование о выполнении работ, приведённых в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, лицами, имеющими допуски СРО. После 1 июля 2017 года выполнение указанного вида работ допустимо лицами, состоящими в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, без необходимости получения ими каких-либо дополнительных допусков. Положениями ст. 9.5.1 КоАП РФ установлена административная ответственность за осуществление таких видов работ лицом, не являющимся членом СРО.

При этом ранее на практике дискуссионным являлся вопрос о необходимости соблюдения соответствующих требований застройщиком или техническим заказчиком в том случае, когда указанные работы осуществляет привлечённое застройщиком или (техническим) заказчиком на основании договора юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, т. е. (генеральный) подрядчик. С 1 июля 2017 года указанная неопределённость разрешена в связи с наличием требования об исполнении функций технического заказчика только членом, соответственно, саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 47, п. 4.1 ст. 48, п. 2.2 ст. 52 ГрК РФ [46] .

По данному вопросу Минстроем РФ был дан ряд разъяснений, согласно которым членство в СРО обязательно как для застройщиков, самостоятельно осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выполняющих инженерные изыскания, подготовку проектной документации [47] , так и для застройщиков, осуществляющих функции технического заказчика, перечисленных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, включая строительный контроль [48] .

Таким образом, позиция профильного министерства сводится к обязательности наличия у застройщика членства СРО, исходя из совпадения функционала технического заказчика с самостоятельной деятельностью застройщика по заключению договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства (п. 22 ст. 1 ГрК РФ).

В то же время буквальное толкование положений п. 3 ст. 47, п. 5 ст. 48 и п. 3.1 ст. 52 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность членства в СРО лица, являющегося застройщиком, установлена лишь в случае самостоятельного выполнения им работ. Таким образом, положениями ГрК РФ не установлена обязанность застройщика (заказчика) являться членом СРО, в случае если такой застройщик (заказчик) самостоятельно не осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Данной трактовки положений ГрК РФ придерживается Ростехнадзор [49] , а также Минфин России [50] .

Однако Минстрой РФ придерживается позиции, что у застройщика не просто должно быть членство в СРО, но и, в зависимости от того, какие договоры он заключает, одновременное членство в трёх видах СРО (изыскание, проектирование, строительство).

Строго говоря, действующим законодательством не установлена ответственность для не имеющего членства в СРО застройщика, заключающего соответствующие договоры, поскольку субъектом правонарушения в данной сфере выступает лицо, выполняющее работы без членства в СРО (ст. 9.5.1 КоАП).

В рамках государственного строительного надзора уполномоченный орган также не наделён правом проверять наличие членства в СРО у таких застройщиков. Например, административный регламент Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по исполнению государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора [51] в составе предмета проверки предусматривает надзор за выполнением застройщиком требования о членстве в СРО только в случае самостоятельного осуществления застройщиком строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 1.6).

Что касается последствий для заключённого договора, то п. 3 ст. 450.1 ГК РФ устанавливает, что в случае отсутствия у одной из сторон договора членства в СРО, необходимого для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

Несмотря на дискуссионность упомянутого выше вопроса и отсутствие его разрешения в судебной практике, опытные девелоперы предпочитают купировать возможные риски, предусматривая передачу функций технического заказчика по проекту организациям, имеющим членство в СРО соответствующих видов.

Все случаи, при которых получение разрешения на строительство не требуется

Здания, сооружения, возводимые без согласования с уполномоченными органами, сносятся.

Застройщик подлежит административному наказанию. Снос осуществляется по решению судебной инстанции или без ее вмешательства. Все зависит от ситуации.

Разрешение на строительные работы необходимо: наличие документа убережет застройщика (как обычного гражданина, так и юридическое лицо) от неблагоприятных правовых последствий в будущем.

Разберем подробнее, когда нужно получать разрешение на строительство, а в каких случаях выдача этого документа не требуется и почему.

Понятие и назначение документа

Документ, дающий право участникам строительства на возведение или реконструкцию объектов недвижимости – разрешение на строительство.

Назначение документа:

• подтверждение соответствия проекта нормам и требованиям ГПЗУ, документации проектного назначения по межеванию, планированию участков;
• одобрение на проведение строительных, реконструкционных работ по строениям, отнесенных к капитальным.

Разрешение на строительство, в общем смысле, требуется во всех случаях, когда планируется возведение, реконструкция сооружений капитального назначения.

В законе предусмотрены исключения: на практике применения положений закона вызывает трудности из-за нечеткого определения – что относится к объектам капитального строительства.

Когда нужно получать, согласно Градостроительному кодексу?

Разрешение на строительство необходимо на все здания, строения, за исключением некоторых объектов.

Особое внимание уделяется объектам недвижимости, находящимся в зонах, особо охраняемых законами государства – объектам культурного наследия. В большинстве случаев, строительство на этих территориях не одобряется, реконструкция – разрешается.

Исключения из общих правил получения разрешения на строительные работы указаны в ст. 51, ч. 17 Градостроительного Кодекса.

Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования

Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:

1. Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
2. Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
3. Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.

В 2018 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.

Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.

Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:

• минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
• сооружение не функционирует без головного объекта;
• конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
• обособленность вспомогательного объекта;
• наличие отдельного входа.

Таким образом, при строительстве объекта вспомогательного назначения, законодатель не предусматривает необходимость получения разрешительной документации на строительные работы. Из этого следует, что застройщик не получает одобрения на ввод в работу вспомогательного объекта.

Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.

Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.

В частности:

1. Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17. , п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
2. Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.

Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.

Вспомогательные объекты не признаются недвижимостью, рассматриваются как улучшение земельного надела, на котором они построены, либо в качестве улучшающих функциональность основного объекта. Поэтому они следуют правовой судьбе капитального сооружения.

Следуя логике ВАС, становится понятным, что при строительстве объектов вспомогательного назначения (заборы, пристройки, хозпостройки (сараи, хозблоки), склады) не нужно получать разрешения, так одобрение уполномоченных органов касается возведения недвижимости. А вспомогательные постройки к недвижимости не относятся. Критерии определения недвижимого имущества установлены в ст. 130 ГК РФ.

Как получить, кем выдается?

При необходимости получения разрешения обращаются в местную администрацию, на территории которой возводится сооружение. Единого органа власти, который занимается выдачей разрешения, не существует, так как все зависит от конкретного объекта, региона его нахождения.

Местный орган власти подскажет, в какую государственную инстанцию следует обратиться. Застройщик поймет, кто будет заниматься разрешением: вариантов много.

Обычно выдачей этого документа занимаются такие инстанции, как:

• местные органы власти,
• Департаменты (региональный уровень),
• орган строительного надзора (Госстройнадзор).

Иногда в выдаче документа принимают участие государственные инстанции:

• Роспотребнадзор,
• Управление Министерства Природных ресурсов и экологии,
• Росатом,
• Управление Министерства культурного развития и т.д.

Застройщик имеет право обратиться лично за разрешением или действовать через представителя, составив на него доверенность. Проще всего обратиться за разрешением через МФЦ.

МФЦ – учреждение, выполняющее посреднические функции между населением и уполномоченными государственными инстанциями, оказывающими правовые услуги. Сотрудник МФЦ принимает комплект документов, отправляет их в соответствующее ведомство.

На выдачу разрешения обращаются через портал Госуслуги.ру (в привязкой сайта Мосуслуги.ру), дистанционно. Для этого нужно зарегистрироваться на портале, получить подтвержденную учетную запись.

Это означает полный доступ пользователя ко всем, без исключения услугам, интеграцию портала Госуслуги.ру в Мосуслуги.ру. Для получения разрешения необходима электронная подпись.

Порядок дистанционного оформления разрешения регламентируется постановлением Московского Правительства, если разрешение выдается в Москве. Постановление — 17 апреля 2012 № 145- ПП. В этой ситуации разрешением занимается Мосгосстройнадзор. Срок оформления услуги – 5 дней, исключая выходные. Внимание: услуга предоставляется бесплатно!

В предоставлении разрешения уполномоченный орган может отказать по причинам, перечисленным в Градостроительном Кодексе. Отказ от государственных инстанций во всех случаях, связанных с оказанием правовой услуги, должен быть мотивированным.

Простыми словами: заявитель должен понимать причину отказа. Она излагается коротко, четко и ясно, с указанием на положения закона.

Отдельные нюансы, связанные с пробелами законодательства

Градостроительный Кодекс РФ не дает перечня объектов капитального строительства. Признаки объектов вспомогательного назначения указаны, но четкого понимания и разграничения не существует.

Пробел в законодательстве выражается в путанице понятий, непониманию со стороны потребителя порядка правоприменения положений закона. Это порождает досадные ошибки, неблагоприятные для граждан и организаций юридические последствия.

Например, человек искренне полагает, что на его земельном участке возводится не объект капитального строительства, а вспомогательное сооружение. Он допускает ошибку, не обращается за разрешением.

Рассмотрим частный случай пристройки балкона к многоэтажному дому на первом этаже. Собственники по-разному стараются облагородить жилище, тем более, если речь идет о вторичном рынке жилья.

Отсутствие лоджии в квартире на 1 этаже стараются компенсировать за счет пристройки балкона к многоэтажному дому (сокр. МКД). Ситуация сложная с правовой точки зрения.

И здесь возможно только два варианта:

1. Демонтаж балконной плиты, разделяющей конструкции заключается в изменении параметров МКД. Собственник может присоединить балкон по желанию. Но на это он получает одобрение всех жильцов МКД. Разрешение на строительство балкона ему не нужно!
2. Присоединение балкона невозможно без демонтажа конструкций дома несущего назначения. В этой ситуации речь идет о реконструкции дома. Значит, необходимо разрешение на строительство.

Эти варианты не описаны законодателем. Градостроительный Кодекс не дает понимания отдельных ситуаций, которые возникают в сфере строительства. Поэтому при решении похожих вопросов следует обратить внимание на подзаконные акты уполномоченных ведомств.

В частности, в вопросах перепланировки и реконструкции помещений, присоединений вспомогательных помещений (по ЖК РФ балкон относится к таким помещениям), опираемся на Письмо Минстроя №28475-ОГ/04 от 2019 года.

Заключение

Застройщики получают разрешение, если возводят объекты капитального назначения. Точного списка в законе найти не получится. Без наличия разрешения стройка незаконна.

С 2018 разрешение на строительство дома под ИЖС не получают. Достаточно уведомления: его посылают в начале и конце работ. Но при условии, что дом соответствует требованиям строительство под ИЖС.

Источник https://pronormy.ru/stroitelstvo/uchastok/glukhoy-zabor-mezhdu-sosedyami

Источник https://www.kachkin.ru/yuridicheskiy-spravochnik-zastroyshchika/glava-1-6/

Источник https://stroim-domik.org/podgotovka/razreshenie-na-stroitelstvo/ne-trebuetsya