Как и где согласовать изменение фасада здания, чтобы не получить штраф

В паспорте фасада фиксируются любые изменения по отношению к первоначальному облику здания. Поскольку городские здания постоянно меняются, подвергаются реконструкции, ремонту и перепланировке – любые изменения фасада должны согласовываться в комитете Москомархитектуры, Мосжилинспекции и пр. соответствующих органах. Зачем получать разрешение на изменение фасада, какие этапы придется пройти, сколько стоит процедура и какие работы нуждаются в согласовании – ниже подробные ответы.

Паспорт фасада оформляют собственники на следующие виды зданий:

• Малоэтажные и многоэтажные квартирные дома;
• Промышленные, общественные строения и иные объекты архитектуры.

В документальном комплекте (в текстовом, графическом, печатном и электронном виде) отражена информация.

• Месторасположение объекта.
• Количество этажей.
• Технические характеристики (цветовое оформление, количество и расположение окон, карнизов, балконов, фасадной лепнины, крыши и др. архитектурных элементов).
• Информация об использованных в строительстве и отделке материалов (для стен, крыши, цокольного этажа), коммуникациях и инженерных сетях.
• Год постройки/реконструкции.

Изменение фасада: на какие работы понадобится согласование

Изменение фасада строения жилого или нежилого фонда проводят по решению собственника. В случае наличия нескольких владельцев понадобится единое согласие. Поскольку изменение цветовой гаммы фасада не затрагивает целостность конструкции или придомового имущества многоквартирного дома (МКД), то согласие на подобные работы от собственников не понадобится. В этом случае решение по отделочно-косметическим работам на фасаде МКД принимают управляющие компании или администрация города.

Перед строительными мероприятиями компания разрабатывает проект, на основании которого заполняется колерный паспорт (о нем мы подробно расскажем в сл. материале). После прохождения экспертизы и согласования обращаются с паспортом в Москомархитектуру (МКА).

Владельцы, запланировавшие капитальный ремонт или реконструкцию жилых или нежилых строений, в обязательном порядке проходят процедуру согласования изменения фасада. Т. е., если по регламенту строительно-монтажные работы затрагивают внешние границы объекта, значит – они попадают под установленный порядок контролирующих органов.

Процесс согласования фасада здания по установленным Градостроительным кодексом РФ нормативам – технически сложен. Чтобы избежать задержек по времени многие собственники решают обратиться с этим вопросом в профильные организации.

Процедура согласования изменения фасада здания

В сферу услуг городских бюро входит подготовка проектно-технических документов по изменению фасада здания и их подача на согласование в соответствии с нормативами ЖК Российской Федерации. Оформление разрешительной документации проводится сотрудниками в следующих службах:

• в районном архитектурно-планировочном объединении (АПО);
• в Комитете Москомархитектуре;
• в Мосжилинспекции (для МКД);
• при необходимости в Департаменте культурного наследия, а также прочих службах города (Госстройнадзор, Госсанэпиднадзор, УГПС МЧС).

Изменение фасада проходят во время перепланировки или реконструкции. Итоги восстановительных работ прописываются в проектной документации, и собственник получает согласование в Госстройнадзоре.

Полномочия выдачи согласования на изменение фасадов до ноября 2018 г. были возложена на Москомархитектуру. В конце 2021 г. прием документов был приостановлен. На данный момент от правительства Москвы никаких поправок не поступало.

Если объект является памятником культурного наследия, собственнику необходимо получить согласование на изменение фасада здания в Департаменте культурного наследия и разработать проект присоединения.

Сегодня согласование изменений фасада нежилого здания в Москве проходит в случае перепланировки и реконструкции. Перепланировка допускает добавление или изменение размеров оконных и дверных проемов, строительство тамбуров, террас, входов в подвальные этажи, и др. конструкции доступа. При этом, элементы должны относиться к некапитальному строительству, не иметь фундамента.

Наличие отличных от закона характеристик влечет признание монтажных работ реконструкционными. В этом случае владельцу грозит получение штрафных санкций и остановка процесса реконструкции.

Этапы согласования изменения фасадов

Реконструкцию проводят после получения разрешения от надзорного органа. Фасадные восстановительные мероприятия допускают:

• изменение площади строения;
• изменение высоты и этажности;
• демонтаж старых и пристройку новых элементов.

Для проведения реконструктивных работ также потребуется согласование. Законодательным основанием считается проект. Как правило, основные работы направлены на изменение площади объекта, фасадная же часть – составная проекта.

К изменению фасадов относятся:

• строительство контурных элементов;
• монтаж и демонтаж оконных и дверных проемов, изменение их габаритов и расположения;
• монтаж декоративно-архитектурных элементов;
• отделочные и покрасочные работы на фасадной стороне.

Декоративные мероприятия по изменению фасада потребуют согласования и будут отражены в паспорте колористики здания. Согласование внешнего вида объекта юридически проще и быстрее по времени.

Колористический паспорт здания – юридический документ, содержащий информацию о цвете и отделке фасада. Любые изменения потребуют согласования в госорганах и переоформления документа.

Получить согласование изменений фасада жилых и нежилых зданий на территории Московской области можно на региональном портале госуслуг https://uslugi.mosreg.ru/services/21469.

Стоимость согласования изменений фасада здания

Перед изменением фасада понадобится разработка проекта, который подают в Москомархитектуру. Стоимость и сроки услуг варьируются в зависимости от подготовительных мероприятий.

• Понадобится ли сбор исходной документации, наличие проекта и колерного бланка.
• Находится ли строение в охранной зоне.
• Характера и количества фасадных элементов.
• Информации о геометрии и количестве зданий.
• Специфики архитектурных элементов, их количества (возможно, потребуется лазерная съемка для обмера и отрисовка лепнины).
• Затронут ли изменения элементы, примыкающие к зданию (крыльцо, приямки).
• Как меняется план помещения, и необходимости внесения этих изменений в правоустанавливающие документы.

Что, если не согласовывать фасадные изменения?

Любые изменения на фасаде заметны, и московское правительство строго следит за несанкционированной перепланировкой, потому несогласованное благоустройство может обойтись владельцу в кругленькую сумму штрафа. Работы будут приостановлены, а после все равно понадобится пройти процедуру согласования.

Когда можно обойтись без согласования

Для соблюдения архитектурного облика на строение необходимо получить согласование в Художественном совете Москомархитектуре. Если же вопрос касается реконструкции здания нежилого фонда, то процедура отличается.

Строительство тамбуров, изменение, вынос дверных и оконных проемов, входных групп – проводится на основании проекта. Самостоятельно не всегда возможно определить, какие виды фасадных мероприятий попадают под данный регламент. Самым правильным решением для получения согласования в этом случае будет обращение в компетентные инстанции.

Оформление проектной документации

Оформление проектной документации можно заказать в компаниях с допуском СРО. В документе фиксируют следующие данные.

• План этажей с отображением фасадных изменений.
• Техзаключение о безопасности монтажных работ.
• Фотографии фасадов и схему архитектурных форм.
• В разделе об архитектурных решениях – зафиксированные изменения фасада.

Проект подготавливают, но согласовывать в связи с изменением порядка в Комитете по архитектуре и градостроительству теперь не придется. Все работы, изменяющие архитектурный вид строения, теперь оформляют по нормативам Постановления Правительства г. Москвы (№432 от 27.08.2012 года «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»). Т. е. монтажно-облицовочные работы проводятся при наличии проекта и технического заключения, выданных организацией с допуском СРО.

Изменение дверных и оконных проемов

Данные работы относят к изменению фасада многоквартирного дома, и, как правило они идут параллельно внутренней перепланировке. Техническое заключение и подготовка проекта в этом случае регистрируют новые данные в полном соответствии с Постановлением №432 Правительства г. Москвы.

Наличие проекта и технического заключения позволят избежать штрафов от контролирующих органов. Параметры фасадных работ могут определить только специалисты. Во время случайных проверок, не имея документации, собственник не докажет, что на объекте не проводились реконструкционные работы. Потому лучше заранее побеспокоиться, решив вопрос с получением необходимой документации.

Строительство тамбуров

Обустройство тамбура позволяет защитить строение от холодного воздуха, сохранить тепло и пр. Если вы собираетесь возводить его в нежилом здании, обратитесь к п.3.16. Постановления №432, разрешение на постройку не понадобится.

По аналогии с оконными (или дверными) проемами, тамбур как элемент здания отражается в проекте. Но его площадь не вносят в общую недвижимую площадь, потому нумерации тамбура на плане не будет. Для фиксации данных в плане объекта в ЕГРН понадобится проект и техзаключение. Естественно, что тамбур при этом должен быть без фундамента (т. е. относиться к некапитальному строительству). Предельно допустимая площадь – 15 кв. м.

Обустройство террасы

Процедура регистрации террасы без фундамента и системы отопления попадает под регламент архитектурного изменения фасада и не требует никаких иных документов, помимо проекта, и технического заключения.

Строительство лестниц, пандусов

В П. 3.13 и 3.14 Постановления 432 предусмотрена возможность строительства, оформления и изменения лестниц без необходимости получения разрешения. Как и в отношении террас действует тоже правило: элементы не должны иметь фундамент и не могут превышать 15 кв. м.

Согласования фасадных изменений на отдельностоящем нежилом здании

Согласование изменения фасада отдельностоящего нежилого строения состоит из следующих пунктов.

• Оценка и обработка исходных документов.
• Разработка проекта, оформление технического заключения.
• При наличии земельных работ — Ордера ОАТИ, заключения ОПС МГГТ;
• Согласование проектной документации в Москомархитектуре.
• Разработка технического плана и подача документов в ЕГРН;
• Получение новых документов.

Согласование проводится контролирующими органами города по системе «Единого окна». МКА принимает заявление и оформляет договор на бесплатной основе. После рассмотрения документации специалисты исследуют объект, проводят его съемку.

Изменение фасада здания: информация для собственников

Восстановительные мероприятия всегда затрагивают конструктивные элементы строения и требуют соблюдения правил безопасности. Фасадом считается внешняя граница здания, которая фиксируется в техплане и прочей документации. Из-за этого проект реконструируемого здания должен предусматривать изменения фасада, впоследствии отраженные на новом плане и в документации кадастрового учета.

Список восстановительных работ жилых и нежилых строений регламентированы федеральным и региональным законодательствами. Их выполнение на территории г. Москвы регламентируется перечнем нормативных актов.

Процедура согласования фасадов здания проводится по предоставляемому проекту реконструкции, если владелец выполняет к зданию пристройку или увеличивает этажность. Обозначенная документация содержит список восстановительных мероприятий, нуждающихся в подготовке проекта и получении согласования на строительство.

• Облицовка фасада природным и имитирующим камнем, каменными плитами.
• Обустройство навесных фасадов.
• Строительство балконов, лоджий на первых этажах строений.
• Облицовочные работы строительными материалами без получения разрешения на работы.
• Монтаж и изменение внешних элементов фасада (козырьков, навесов, витрин), не связанных с изменением опор.
• Монтаж и демонтаж тамбуров, лестниц, пандусов – элементов, выходящих за границу фасада.
• Организация новых входных групп.
• Изменение оконных и дверных проемов (ликвидация старых, перенос или монтаж новых).

Согласование изменений фасада проводится и в том случае, если предметом анализа являются косметические мероприятия. Это связано с требованием Художественного совета г. Москвы об организации единого архитектурного решения в пределах черты города.

Как согласовать изменение фасада мкд

В соответствии с правилами содержания общего имущества, фасад многоквартирного дома необходимо содержать в исправном санитарно-техническом состоянии. Перечень работ по содержанию фасадов здания состоит из следующих пунктов.

• Определении нарушений в отделке и оформлении архитектурных элементов (отставание отделочных материалов от внешних стен, дефекты герметичности в водосточных наружных трубах).
• Контроля технического состояния входных подъездных групп и информационных знаков.
• Определения дефектов и состояния несущих конструкций, ограждающих элементов балконов, террас, лоджий, гидроизоляции.
• Контроля и замены крыльца, козырьков над входами в дом, подвал и над балконами.
• Проверки и ремонта дверных доводчиков, пружин, притворов, ограничителей.
• При нахождении неисправностей и нарушений – требуется разработать план восстановительных работ, регламентированный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).

Согласование изменений фасада многоквартирного дома понадобится и на входную группу или новый проем для нежилого помещения, находящегося в жилом доме. Например, кафе, продуктовые магазины, студии и пр. коммерческие организации, согласно нормам Жилого кодекса, должны иметь вход отдельный от входа в жилую зону дома.

Как правило, монтаж новой входной группы проводят путем ликвидации подоконного блока. Если вход невозможно организовать без присоединения к общедомовому имуществу, то по правилам ст. 36 ЖК РФ, должно быть проведено собрание собственников МКД, в ходе которого будет зафиксировано положительное решение.

Документы для согласования фасада для новой входной группы в МКД

В ходе согласования изменений фасада для нежилого помещения в МКД необходимо учесть, что могут понадобиться следующие документы.

• Документы на собственность, тех паспорт (оформляется в БТИ).
• Проект перепланировки, тех заключение по безопасности.
• Протокол не менее 2/3 всех собственников МКД (если помещение находится на площади жилого здания).
• Заключение от Роспотребнадзора.
• Ордер ОАТИ (если в ходе работ будет задействована земельная площадь).
• Техпаспорт для фиксации изменений в Росреестре.

Если для организации входной группы понадобится провести земельные работы (например, при нахождении магазина или складского помещения в подвале), в этом случае необходимо получить ордер ОАТИ. В свою очередь перед этим понадобится получить заключение на запланированные работы в Мосгоргеотресте в отделе подземных сооружений.

Фиксация изменений фасада в техническом плане

Итоговые работы по изменению внешнего вида здания регистрируются в техническом плане. Согласно распорядку № 218-ФЗ, кадастровый учет проводится по заявлению собственника.

Чтобы оформить технический план, предварительно необходимо провести кадастровые работы. Эти мероприятия на объекте выполняет кадастровый инженер с квалификационным аттестатом и допуском СРО. Для оформления техпаспорта инженер использует подготовленный проект и техническое заключение по изменению фасада здания. В ходе мероприятий проверки сотрудник отражает техническое и санитарное состояние оцениваемого объекта, фиксирует данные в текстовой и графической формах, отмечает случаи несоответствия. Изначально техпаспорт оформляют в электронном варианте с цифровой подписью инженера, после чего его направляют в службу государственного реестра.

Как оформить колористический паспорт, и для каких работ он понадобится – читайте в следующем материале.

Реконструкция частного дома-подробная инструкция

Реконструкция частного дома – это действия по переделыванию конструкции дома, которые влекут за собой изменения его основных параметров. Это может быть добавление этажности дома, изменение его первоначальной формы, исключение конструкции несущей стены, строительство веранды.

Многие владельцы частных домовладений объединяют такие понятия, как реконструкция с термином «капитальный ремонт» и «процесс перепланировки». Но эти термины имеют различия в трактовке и в процессах осуществления работ.

Капитальный ремонт направлен на восстановительные работы отдельных деталей и элементов или их замену. Процесс перепланировки основывается на процедурах изменений внутри какой-либо части домовладения.

Документальное оформление реконструкции

В соответствии с нормативно-правовыми документами, перед тем, как начать реконструкцию жилого дома, необходимо составить и подать заявление в органы местного самоуправления. Оно служит неким уведомлением о намерении произвести реконструкцию.

Вместе с заявлением заявитель прикладывает следующие ксерокопии документов.

1. План строительства на его земельном участке застройщиком и его разрешение на проведение работ.
2. Подробный отчет по предполагаемой реконструкции, а именно, что будет меняться.
3. Письменное подтверждение того, что все заинтересованные лица не против данных изменений.
4. Ксерокопии документов, которые подтверждают его права на данное домовладение.

Весь пакет документов может быть предоставлен при личном посещении организации или отправлен по средствам электронной почты. Эти документы органы власти рассматривают в 30-ти дневный срок, после чего заявитель получает ответ о разрешении на его действия или отказ.

Если владелец дома получил разрешение на проведение реконструкции своего домовладения, то можно приступать к ее началу. После того, как весь процесс по реконструкции будет закончен, владелец оповещает соответствующую организацию об их завершении.

Также посылается уведомление с комплектом документов. В него входит: технический план домовладения уже с новыми изменениями, квитанция об оплате пошлины на регистрацию права собственности.

После того, как организация уведомлена, ее сотрудники формируют уведомление в Росреестр о внесении изменений в кадастровый учет и регистрацию права собственности на домовладение.

Если предполагается произвести замену перекрытий, состоящих из деревянных материалов на железобетонные, то осуществлять процедуру согласования не требуется.

Замена несущих перегородок в доме не может быть разрешена. Но если владельцу дома хочется освободить пространство или объединить его, то возможен вариант установки в части несущей стены колонн или столбов.

Реконструкция чердачного помещения

После получения разрешения на проведение работ по реконструкции многие владельцы домов начинают ее с самого простого этапа. Он заключается в изменении параметров чердачного помещения. Реконструкция чердака под мансардное помещение будет целесообразна, если его площадь достаточно большая.

Если же она небольших размеров, то лучше всего провести его утепление для повышения уровня теплоизоляционных свойств. Реконструкция чердака должна начинаться с укладки дополнительных лаг из прочного бруса на напольную поверхность. Тем самым происходит укрепление пола будущей мансарды.

Внутреннюю поверхность крыши следует утеплить материалом из минеральной ваты, так как кровля будет одновременно являться и стенами мансардного помещения.

Если крыша была накрыта листами металлического профиля, то лучше произвести сразу его замену на металлочерепицу или другие кровельные материалы, которые имеют мягкое покрытие.

Это необходимо для того, чтобы понизить уровень шума при дождливой или ветряной погоде. Кровельные материалы, у которых уровень жесткости меньше, также обладают большим уровнем теплоизоляционных свойств.

Реконструкция основы фундамента

В связи с перестройкой основной части дома или добавления ему этажности осуществляется дополнительная нагрузка на основание фундамента. Поэтому необходимо произвести осмотр всего фундамента, как с внешней его стороны, так и с внутренней.

Для того, чтобы произвести осмотр внутри фундамента, необходимо проделать углубление на всю глубину фундамента. Если в процессе осмотра будут обнаружены повреждения фундамента, то их по возможности необходимо устранить.

В процессе обследования деревянного дома могут быть выявлены прогнившие участки бруса. В связи с этим необходимо производить полную или частичную их замену.

Реконструкция основной части дома

Реконструкция основных несущих конструкций дома – это рискованный процесс, так как при неправильном его проведении может произойти обрушение дома. Поэтому такой вариант реконструкции лучше доверить специалистам.

При таком переделывании дома осуществляется снос несущей стены для объединения нескольких комнат в одну. Полностью стена не может быть убрана во избежание разрушения дома. Поэтому часть стены сначала убирается и создается на ее месте каркас из опорных конструкций и балок.

Такая постройка направлена на поддержание несущих свойств дома. Для придания каркасу эстетичного и привлекательного внешнего вида, его декорируют гипсокартонным материалом.

Реконструкция кирпичной кладки стены

Многие дома, сложенные из кирпича, имеют неровности в кладке. В связи с этим происходит их деформация и разрушения части стен дома. Работы по реконструкции таких погрешностей направлены на придание привлекательного вида дому, но и повышению его уровня прочности и устойчивости.

Если на поверхности стены существенных повреждений не наблюдается, а при осмотре выявлены только обсыпавшиеся части кирпича. То в этом случае готовится состав для восстановления его формы. Им обрабатываются стыки кирпичей и возвращают им их первоначальный вид.

Если в процессе осмотра были выявлены разрушения из-за использования при строительстве материалов с низкими качественными характеристиками. Это может быть применение низкокачественного состава для кладки кирпича, которая через короткий промежуток времени разрушается.

Для устранения таких дефектов необходимо произвести разбор кирпичной кладки, применяя отбойный молоток. Демонтаж кладки необходимо осуществлять небольшими участками примерно по 1,5 м. Процесс ее разбора производится в горизонтальном направлении от самого верхнего ряда поверхности стены.

Демонтированный кирпич очищается от старого бетонного раствора. Когда участок стены разобран, необходимо заново произвести кладку кирпича на раствор, состоящий из цемента и полимерного состава.

Реконструкция стен деревянного дома

При принятии решения о реконструкции поверхности стен дома из деревянных материалов, необходимо произвести ремонт цокольного основания, поверхности стен, перекрыть проемы и образовавшиеся трещины. Первоначально производится осмотр всей поверхности дома. При выявлении прогнивших участков дерева, производится его замена.

При полной замене деревянных стен, на основание фундамента простилают несколько слоев рубероидного материала. Нижний каркас дерева обрабатывают антисептическими составами и покрывают битумным раствором.

Эти действия направлены на повышение уровня гидроизоляционных свойств основания фундамента и новой кладки стены, а также уменьшение возможности появления новых процессов гниения дерева.

Для того, чтобы произвести крепкую фиксацию деревянных стен, необходимо сделать установку 2 опорных зажимов на расстоянии 2 м. При этом происходит стяжка брусьев при помощи крепежных элементов через 1 метр в высоту. Образовавшиеся зазоры закладываются утеплительным материалом.

Реконструкция перекрытия

Процесс замены основной части перекрытия начинается с того, что снимается напольное покрытие, гидроизоляционный и утеплительный слой. После этого происходит осмотр перегородок и балок.

Если они расшатались, то необходимо произвести их укрепление при помощи монтажа дополнительных накладок. Их крепление осуществляется с помощью гвоздей и болтов. В процессе проведения работ по реконструкции перекрытия необходимо под ремонтируемую часть подкладывать опорные конструкции.

Помимо деревянных перекрытий, которые подлежат реконструкции, встречаются еще и перекрытия из железобетонных материалов. Они также требуют ремонта и подразделяются.

1. Перекрытия в виде настилов, которые имеют опору на поверхность стен дома. Они осуществляют перекрытие всего пространства пролета несущих стен.
2. Перекрытия, состоящие из балок железобетонного материала разных типов профиля и отличающихся по заполнению.
3. Перекрытия из монолитного материала сборной конструкции. Они представлены в виде балок, верхняя часть которых имеет ребристую арматуру. На них укладываются бетонные плиты, а образовавшиеся пустоты заливаются бетонным раствором.
4. Перекрытия, состоящие из монолитных блоков небольшого размера. Их располагают на временное покрытие. Они имеют углубления, в которые заливается бетонный раствор и устанавливается арматурная конструкция.

Реконструкция перегородок

Процесс осуществления реконструкции перегородок в доме может быть направлен на: полное обновление старых перегородок, перемещение перегородок в результате осуществления перепланировки помещения, дополнительное усиление перегородок, замена дополнительных частей перегородок.

При выполнении работ по их демонтажу, новые перегородки делают из материалов гипсобетонна, гипсоволокна, гипсолита, легкобетонного кирпича. Если в качестве материала для осуществления кладки новой перегородки был выбран кирпич, то она выполняется по толщине не превышающую четверти толщины кирпича, высота ее и длина доходят до 3 метров.

Если высота и длина необходима больше 3 метров, то следует увеличить толщину кладки до половины толщины кирпича. Для придания устойчивости перегородке, ее можно дополнительно усилить армированными прутами. Которые имеют сечение 6 мм. Чтобы перегородка была достаточно прочной и устойчивой, ее швы тщательно необходимо заполнить раствором бетона.

Заключительные работы в реконструкции дома

После того, как реконструкция помещений дома была проведена, остается осуществить работы по отделке, а также обновлению старых коммуникаций или установке новых. Для того, чтобы осуществить весь этот процесс по прокладке коммуникаций, необходимо пройти процедуру на получение разрешения из соответствующих служб.

Таким образом, для того, чтобы реконструкция была правильно и законно проведена, необходимо ознакомиться с законодательными актами, которые ее регламентируют. А также в связи с трудностью и серьезностью этого процесса, лучше всего его доверить специалистам.

Источник https://domof.ru/articles/soglasovanie-izmeneniya-fasada/

Источник https://uytchasndom.ru/stroitelstvo-chasnogo-doma/rekonstrukciya-chastnogo-doma

Источник